物业管理中存在的问题和解决办法

范文1:物业管理中存在的问题和解决办法

物业管理是指由专门的机构和人员,依照合同和契约,对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化,道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

(一)物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来,物业管理服务收费问题一直是工作的难点,也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度,主要是收费标准过高。对于物业产权人来说,主要是针对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小;对于物业使用人来说,与以往相比,除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。

从物业管理单位的角度,主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示,对于物业管理项目进行成本核算,发现除了个别项目外,大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清,承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务,不仅物业管理企业要投入人力代收费用,而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在,物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用,承担了很大的经济风险。

(二)物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后,居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难,其关键是不能解决经费来源,仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源,大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位,很少有物业管理企业落实到了这一笔资金;按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持,住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生,使这一笔资金也难以全部落实;合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少,业务量小,不能从中取得多少收入,对资金的补充也是杯水车薪。

(三)物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的,国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白,初步改变了我国物业管理无法可依的状况,然而,与物业管理实践对立法的要求相比,仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定,使得在管理中形成大量的矛盾与分歧,物业管理的纠纷事件日益增多,而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

二、若干原因探析

(一)产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固,物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下,居民除交纳象征性房租外,没有其它任何住房消费,而推行新的物业管理模式,住户要支付高出原有房租许多的物业管理费,在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全,竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律,执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上,对于物业产权人、使用人来说,可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益,而对物业管理单位来说,由于分户收费金额小,欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的制约,在目前情况下,要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费,存在着诸多的实际困难。

(二)物业管理经费不足的主要原因

(1)物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段,需要大量资金投入,尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴,但远远不能满足物业管理快速发展的要求。(2)物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足,营运资金缺乏,导致大多数物业管理企业处于亏损状态,除了收费难,启动资金没有到位等原因外,还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。(3)物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主,多种经营”。物业管理公司要取得经济效益,既要通过各种方法降低管理成本,又要开拓经营渠道增加收入。

(三)法制建设跟不上物业管理发展的主要原因

(1)效力层次低、权威性不高,体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章,政策及规范性文件,这些规章的权威性、普遍适用性较低,不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中,缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法,一旦某一单行法规出现立法漏洞,无法可依的现象便不可避免。(2)内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系,而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理,至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时,尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节,是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象,不仅增大了物业管理企业的工作难度,也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、我国物业管理发展对策

作者试图根据我国具体国情,结合国内外物业管理的一些先进的管理经验及方法,探索解决当前问题的行之有效的方法。

(一)解决物业管理收费问题的有效途径

首先要改变传统观念,提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后,还要在使用期限内,连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时,强化业主委员会在物业

管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利,维护自己的利益。再者,物业管理要得到发展和繁荣,就要得到政府的扶助和支持,政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展,激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策,应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准,使物业管理服务的价格构成更加合理,同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发,对物业管理收费实施特殊优惠的税制,减免部分税费,减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴,这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性,推进住房制度改革进程。

(二)物业管理企业应从多方面着手,以改善经费不足状况

(1)物业管理可实行规模化经营。企业在生产规模上要达到经济规模,此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。(2)物业管理应实行专业服务社会化。我国的物业管理公司机构大、人员多,公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为,这势必大大增加了成本。物业管理公司应以积极的态度,努力寻求和适应符合国际惯例的新的管理架构和方式。(3)物业管理公司应开展多种经营。物业管理公司采取“一业为主,多种经营”。物业管理公司在从事物业管理和服务的同时,也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务,也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。(4)改革现行物业管理体制,打破单一物业管理模式。从大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发,可以尝试打破普遍推行物业管理公司管理一种模式的体制,将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式引进我国大陆的物业管理体制,实行物业管理公司管理与业主的自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理就是住宅小区(台湾称社区)的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自己打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分:一部分是私产(即居民的套房),由业主自己打班;另一部分是公产,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有,由他们自己管理,即所谓业主自营式物业管理。台湾的物业管理队伍非常精干,专职人员只有两位,一位是干事,另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备,并且24小时录像,保留二周)。另外有少量的临时工,如保洁员、修理工等,由干事根据需要聘请,他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业,加上文明程度较高、设备先进、通讯发达,所以其物业管理成本不算高,水平和效率却很高。

(三)完善物业管理法律法规

为了规范物业管理的组织和行为,保障各主体的合法权益,构建物业管理市场的公平竞争秩序,当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上,提出如下的建议:(1)提升物业管理法规的层次和效力,建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系(含主体的权利义务)、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调,尽量摒弃狭隘的部门利益,以实现法规的体系化,促进法与社会需求之间的和谐。(2)完善物业管理法规内容,做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围,除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外,还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度,净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提

高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求,并放宽企业参与市场竞争的条件。再者,应当理顺物业管理市场的监管体制,细化各职能部门的职权及行使职权的程序,完善监管、制约手段。最后,完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式,构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系,使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚,这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务,尽可能减少和避免纠纷,违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序,使各类组织依法定程序切实履行监管义务,保障物业管理法规的贯彻实施,也便于保护各个主体的合法权益。

范文2:企业财务管理中人员及资金方面存在的问题及解决办法

目录摘要3关键词31 引言4 2企业现金管理的意义4 2.1现金的含义4 2.2现金管理的背景42.3现金管理的目的4 2.4企业现金管理混乱的后果4 2.5企业现金管理出问题的原因分析5 3浙江绿化公司现金管理存在问题5 3.1白条抵库现象53.2库存限额控制53.3对资金没有善加运用造成资金闲置或不足6 3.4老板单线管理造成的财务混乱6 4对浙江绿化有限公司的整改建议6 4.1对于白条抵库提出的相应整改意见6 4.2库存限额控制64.3加快现金的周转速度7 4.4防范财务混乱的措施7 5结束语7参考文献8

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企业财务管理中人员及资金存在的问题及解决办法摘要:企业财务管理中人员及资金方面都会存在着各种各样的问题,不管是财务人员还是资金都会遇到一个共同的问题那就是现金管理.加强现金管理对企业的财产安全至关重要,所以现金管理是企业经营活动中重要组成部分。因此,企业必须加强管理水平,推行管理高度集中制,而且强化对人员及资金的监督和控制,并注重预付账款管理,减少现金流出。本综合实践报告结合了浙江绿化有限公司的实际情况,阐述了现金管理中存在的问题,并提出了改正的措施。

关键词:现金;管理;人员:问题;建议

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1引言

我于2011年2月在浙江绿化有限公司实习,担任会计的职务,主要负责跑银行和现金账银行帐的记录。浙江绿化有限公司创建于1999年,注册资金2000万元,是一家集园林规划设计、园林绿化施工、花卉盆景种苗繁育、生产、销售、租赁和绿化养护管理为一体的综合性园林绿化贰级企业。公司下设综合部、工程部、种苗部、预算部、设计部,现有种苗基地4000余亩,苗木品种达1000余种,各类专业施工机械齐全,拥有一支具有较高专业素质和实际施工经验的施工队伍。作为一个工程施工单位,需要外出购苗,去农户家买树,去外地工地上领备用金,各种材料的报销,少不了与现金打交道,可见现金管理在企业中起着至关重要的作用,通过实习我发现了企业的现金管理方面存在着问题,如果这些问题能够完美的解决,那么企业会有更好的发展。

2现金管理的意义

2.1现金的含义现金是私营公司流动性最强的一种货币性资产,是立即可以投入流通的交换媒介,可以随时用其购买所需的物资,支付有关费用,偿还债务,也可以随时存入银行。在会计核算中,现金分为狭义现金与广义现金两个不同层次的含义。狭义的现金是指企业的库存现金。广义的现金是指企业库存现金和存入银行或其他金融机构并可以随时用于支付的款项,以及企业所持有的原定期限等于或短于三个月的债券投资等约当现金。

“现金为王”一直以来都被视为企业资金管理的中心理念。企业现金流量管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。在面对日益激烈的市场竞争,企业面临的生存环境复杂多变,通过提升企业现金流的管理水平,才可以合理的控制营运风险,提升企业整体资金的利用效率,从而不断加快企业自身的发展。2.2现金管理的背景

企业是以盈利为目的的,是人尽皆知的。当前不乏有一些企业刻意的追求高收益、高利润。因此往往会有这样一种错误的思想,认为企业利润显示的数值高就是经营有成效的表现。从而很大一定程度上忽略了利润中所应该体现出来的流动性。作为企业的资金管理者应当要能够充分、正确地界定现金与利润之间的差异。利润并不代表企业自身有充裕的流动资金。流动资金也就是我们俗称的现金流,对于企业的健康发展有着重要的作用

2.3现金管理的目的

企业现金流量管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。在面对日益激烈的3 宜顺论文网

市场竞争,企业面临的生存环境复杂多变,通过提升企业现金流的管理水平,才可以合理的控制营运风险,提升企业整体资金的利用效率,从而不断加快企业自身的发展。

2.4企业现金管理混乱的后果

企业现金管理混乱不仅为企业的正常生产经营和资产的安全性埋下了隐患更为各种违法违纪行为的产生提供了便利,其严重后果主要表现在以下几方面:(1)极易出现挪用公款的情况由于出纳手中的库存现金过多,在缺乏监督的情况下,就很容易出现挪用公款和公款私存的情况

(2)为个人贪污公款提供了可能由于企业使用大额的现金支付,因此,对现金的去向就难以控制,经办人员很可能利用管理中的漏洞,通过虚开发票收取回扣等方式贪污公款,谋取利益(3)极易造成企业资产的流失由于白条抵库现象的存在以及企业管理者和财务人员的经常变更,企业现任管理者和财务人员往往弄不清楚库存现金中白条的性质,也不愿去清理收回以前年度的白条这样一来,库存现金中的白条将成为呆滞账,从而造成企业资产的流失

(4)极易出现违法违规事件由于企业违规使用现金,如存在坐收坐支企业库存现金超额等现象,一旦被查出,就要承担法律责任。2.5企业现金管理出问题的原因分析

主要原因是没有建立完善的企现金内部控制体系:(1)不相容职务分离不清为了节约费用,有的企业让一人既做出纳又负责记账,造成职责分工不明确显然给弊行为带来了方便

(2)企业领导和财务人员法律意识淡薄,不熟悉财经法法规(3)审批制度不严格企业没有针对货币资金业务建立格的授权审批制度,或者虽建立了严格的授权审批制度却严格执行导致各种票据的购买保管使用背书转让及销等环节的职责权限和程序混乱,财会人员支出货币资金经过严格的审批,公司及法人章没有妥善管理等。

3浙江绿化有限公司现金管理存在的问题

3.1白条抵库现象

在公司内部白条抵库是常有的事情。这些白条有的为领导临时应酬,或内部职工和推销员等出差采购办公用品、业务用礼品都写个条子,直接领走现金的。一次借的少的就有办公室的小徐帮沈总修手机,她直接写了个条子给我,签了字就领了两百块钱。还有一次是我们会计要去买业务用香烟,也是留了条子,然后领了2000元整,这些白条小到几百,大到几千几万。不仅借款时间长,而且有些款额高,大到几万小到几百,笔数也很多。3.2超额使用现金现象

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据我实习了解,该公司基本上是每天有支出单笔现金过万的,而没有使用支票本票的。通常是支付材料款,外地工程备用金,苗圃外地购花备用金,去乡下农民家里购买大规格树木等。根据国务院现金管理条例的规定,现金的开支主要是对个人的各项工资奖金福利等开支及出差人员随身携带的差旅费等,其结算限额为10000元,超过限额的部分应当以支票或者银行本票支付,确需全额支付现金的经开户银行审核后,才能以支付现金,虽然就我国目前的实际情况来看,现金支付1000元得结算金额偏低,可操作性不强,但根据该条例的精神,大额支出应尽量避免使用现金,但是该公司为了方便,在可以使用转账支付的情况下仍大量使用现金。

3.3对资金没有善加运用,造成资金闲置或不足

在实习中公司有向银行大笔贷款,上千万元。在中小企业中人们往往认为现金越多越好,容易造成资金闲置,对现金利用不足。在资金短缺时,又不能及时筹集到资金,增加了现金的短缺成本。造成中小企业资金紧缺的原因,既有宏观经济方面的因素,也有企业管理体制方面的因素。企业融资难,中小企业资产负债率偏高,财务状况较差向金融机构或商业银行申请贷款较难,即使以资产抵押向银行贷款,额度也十分有限。在兴建时,由于投入资金较少,在满足设备、厂房等基础投资后,用于生产后需流动资金不足企业也没有能力扩充生产必须的流动资金,致使企业流动资金不足。同时,存货又占用了大量资金,而销售货款又不能及时收回,一旦实现销售,企业就要垫付税金开支,企业赊销量越大,代垫的税金支出越多,资金紧缺的局面越严重。

3.4老板单线管理造成的财务混乱

浙江绿化有限公司的财务由老板单线控制,由于自身的专业素养有限往往又控制不住。于是就出现了财务混乱,会计基础工作薄弱。内部缺乏有效地财务管理机制。对现金管理不善。要不资金闲置,要不应收账款周转缓慢,资金回收困难。总之,对现金管理在宏观上无法把握大局。企业没有设置相关账簿或者不按规定记载某些账簿,对银行帐或现金日记账一月记一次或者一个季度记一次,甚至根本就不记银行帐和现金日记账。在结算业务时用储蓄账户而不是银行账户。通过储蓄账户不仅方便现金使用更重要的是可以逃避税收,而金融机构作为现金管理的中心环节,其现金管理功能没有得到发挥。不少金融机构放弃现金管理原则,以此服务于顾客,以不公平的手段吸引住顾客。客观上是银行结算程序复杂,渠道单一,不具有灵活性,主观上是由于企业逃税避税的驱使。

4对浙江绿化有限公司的整改建议

4.1对于白条抵库提出的相应整改意见

一要加强经理级施工主管人员和财会人员财经法纪学习培训,增强依法理财、依法行政的意识;二要建立健全并严格执行资金内控管理制度,做到日清月结,账实相符,规范会计核算,明确管理职责;三要加大财政资金使用的监督管5 宜顺论文网

理力度,确保资金使用安全有效;四要对严重违反财经纪律和财务制度、屡查屡犯、造成公司损失的直接责任人和主管人员,要实行责任追究制度,确保资金的安全与完整。4.2库存限额控制

尽可能的减少现金的使用量,以支票,银行汇票本票等一切支付手段代替现金的支付。改变公司原本的经常跟农户合作的经营模式,逐步推广跟大的花木市场,公司合作,支付货款是可以采用转账支票,这样既可以减少经办人员的麻烦也可以改善现金的使用情况。但是作为施工单位有时必须要使用现金也可以跟银行商量,在法律法规的允许下变通。4.3加快现金的周转速度

企业制定合理的信用政策,是加速现金流回收、降低风险损失的基础保障。在此基础上,为了更加有效地促进应收账款投资的良性循环,企业还必须进一步强化日常管理工作,健全应收账款管理的责任制度与控制措施,以期顺利地实现应收账款投资的基本目标。现金的延迟支付,推迟应付款的支付,要在不影响自己信誉的前提下,尽可能地推迟应付款的支付期,充分利用供货方所提供的信用优惠。如遇企业急需现金,甚至可以放弃供货方的折扣优惠,在信用期的最后一天支付款项。加强存货管理在现金流循环中,通过加速存货的周转,可以缩短现金的循环周期,提高企业的收益率。通过对存货周转速度的计算和影响存货周转因素的分析,从而适当调整存货的周转速度。在企业中还应当进一步考察存货的构成,查找出影响存货周转的原因。企业通过加强对存货的管理和控制,在满足企业生产经营需要的基础上,加快存货周转速度,减少在现金流循环过程中存货阶段的滞留时间,将为有效地加速现金流回收提供有利条件。因此应该延长采购存货的应付账款付款期,缩短应收账款收款期,加快存货周转期,存货周转越快,所需现金越少。4.4防范财务混乱的措施

针对老板单线管理造成财务混乱的问题,应该引起重视,管理层要提高自身的素质,尤其是了解现金管理的重要性。合理设置会计、出纳及相关的财务工作岗位,增加岗位设置的牵制性,避免单线管理。具体来说,要明确规定会计负责分类账的登记、收支原始单据的复核和收付记账凭证的编制,同时负责审核收支项目、保管单位和单位负责人的印章及财务报表的编制和审核工作;会计人员和出纳人员不得相互兼职;明确规定出纳负责登记现金、银行日记账及收支原始凭证的保管和各类款项的收支工作及各种票据的支付、保管等方面的工作并不得兼任稽核,会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。不能由一人办理货币资金流通的全部过程;严格执行会计岗位之间的相互分离和牵制作用。

5结束语

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通过了三个多月的实习我学习到了现金的处理与管理,积累了经验,提高了自己在财务方面的水平与认识。现金管理对于一个企业的发展壮大有着非常重要的作用,现金是企业日常营运的基础,正确的现金管理方法的实施,才能保证企业健康稳步的发展。

我要感谢我的指导老师老师。在论文的写作和措辞等方面他总会以“专业标准”严格要求我,从选题、定题开始,一直到最后论文的反复修改、润色,老师始终认真负责地给予我深刻而细致地指导,帮助我开拓研究思路,精心点拨、热忱鼓励。同时我还要感谢在我实习期间给我极大关心和支持的盛燕琴老师傅以及关心我的同学和朋友。是你们的教导和鼓励让我勇敢的踏上了社会的第一步。参考文献:[1]周国高.目前仍须加强现金管理[J].经营管理,2004,(5):24-25[2]李玉周.轻松资金管理[M].西南财经大学出版社,2003,56-59[3]张宣庆.企业现金管理有妙法[N].市场报,2004,(4):8-10[4]张安忠、曹卫兵.中小企业现金管理方法[N].郑州航空工业管理学院学报,2004,(1):18-17[5]黄峰,郭继,冠川.现金管理工作的问题与建议[J].金融理论与实践,2004,(5):12-13[6]吴波,《现金管理经典案例评鉴》.中信出版社

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范文3:住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策

住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策【摘要】近年来,物业管理在城市居民中的知晓率和接受度不断提高,物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内客,小区物业管理的水平以及管理质量日益影响着人们的生活。目前小区物业管理公司与业主之间的矛盾日趋激烈,本文就此问题进行了分析并提出解决对策。

【关键词】物业管理、住宅小区、问题、对策

物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从1981年第一家物业管理公司在深圳成立起,我国物业管理经过近32年的发展,取得了很大的进步。新建住宅小区基本实行物业管理新体制,旧住宅区物业管理也取得了突破。物业管理遵循市场规律,开始引人竞争机制,相关立法工作得到重视,整体管理水平有了很大的提高。物业管理在住宅小区中发挥的重要作用,日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业【l】。但是,在小区物业管理的快速发展背后,随之而来的问题也越来越多。

住宅小区物业管理应遵循“服务第一、方便住户”,“统一经营、综合管理”,“竞争择优”,“专业化管理与民主管理相结合”,“有偿服务、合理分担”的原则。一、住宅小区物业管理中存在的问题1、政策法规滞后法律法规滞后,完善的物业管理法规体系尚未形成。由于传统房屋管理局限于房屋修缮,管理对象限于公有房屋,对规范的法律需求不大。自1994年以来,建设部等国家部委和各级地方政府先后颁发了一系列行政规章、行业规范和地方性法规。但事实上物业管理的实践在上世纪80年代中后期就有了一定的发展,显然物业管理立法滞后于该行业的发展。2、开发商的私欲

合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。但近些年,我国很多地方不少开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量粗糙,配套设施不全。3、业主众口难调

物业管理行业与其他行业相比,具有其自身的特点:公共性和综合性。使物业管理服务有别于特约服务和专项服务;受益群体的广泛性和差异性,使客观评价物业服务质量的难度增大;即时性和无形性,使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在:持续性和长期性,使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。业主或者物业使用人虽然共享一个住区,但是不同人群的主观喜好和经济承受能力的差别决定了他们对物业管理服务的需求是千差万别的。差别就容易产生矛盾。有的业主注重高品质的服务。对原管理企业服务满意;有业主要求大幅度降低物业管理费,使得原企业做不下去断然撤离。业主之间矛盾激化【2】。4、物业管理主体模糊

业主、业主大会、业主委员会是物业管理的基本主体,只有这三方面在责权利问题上认识统一和行动到位,住宅小区才可能有和谐的局面。但由于‘物权法>刚通过,其法律效力的发挥尚有待时日。一方面导致大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理,公共权利淡漠,缺少主动参与和自觉守约的意识;另一方面,本应由业主大会和业委会担负的管理共同事务和制止侵害行为的责任,全部推到了物业管理企业身上,就使得物业管理一直处于矛盾的风口浪尖。

5、物业管理企业产业结构单一

作为一个新兴行业,中国物业管理在成长的过程中,受到了各种因索的制约,因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制,行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性,使我国的物幢管理企业普遍缺乏后劲,只能数着物业管理费过日子。不仅限制企业本身的成长壮大,也制约了企业提高服务水平开展全方位服务的可能。这种单一性表现在:行业主体单一。物业管理企业的出身和物业管理行业的“开放式”特性。使得企业在运作模式、方法上互相抄袭与模仿,呈现现出惊人的相似性。物业管理企业未能与其他行业紧密结合、良性互动,重复的、小而全的物业产业队伍结构.造成了极大的资源浪费。

6、物业服务不到位.维修保养不得力

一些物业公司企业专业化水平低,收取管理费后,仅仅提供简单的保安、保洁、绿化等服务,其服务质量、服务态度与业丰的实际要求存在一定距离。而对于如何保养好建筑物的外貌,公用部位、周围环境,主动维修设备,提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公一J反映(诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等),往往不能得到及时解决。他们一不具备各方面的专业知识,二无配备必要的维修队及设施,这显然不符合专业物业管理规范的要求。7、物业管理费收缴困难

对物业公司来说,物业费收缴困难是最伤脑筋的事。有的小区因入住率低而收不起来,有的因业主对物业公司不满意而收缴困难,有的因物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告存在问题难以收缴等等,收费难问题依然困扰着各物业管理企业,这些都极大的影响物业管理的健康发展。同时,因缺少经费,服务工作不到位,业主因不满意拒缴或迟缴物业费,也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应,也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

8、企业服务品种少,质量低

在经济欠发达地区,特别是一些旧小区和房改房小区,由于业主经济收入以及所居住小区的条件限制,承担不起较高的物业费用。另一方面,物业管理公司大部分从业人员没有从业经验、公司管理落后。在服务品种上,仅限于提供清洁、保安、维修等基本服务,缺乏更深层次的物业服务意识。9、物业管理人才短缺

物业管理队伍中专业人才少,懂经营管理、工程技术、维护技术,又通晓物业管理业务的专业化人才则更少。与此同时,我国对物业管理人才的培养还有所欠缺。二、完善物业管理的措施1、加强宣传力度

要积极利用一切有效的宣传手段,面向全社会积极宣传物业管理方面的法律法规,宣传住宅小区物业管理的意义、目的、重要性,尤其是物业管理对住宅小区建筑楼宇的保值、增值作用。以有效的管理,优质的服务,合理的收费,让居民切身感受到自己是推行住宅小区物业管理的受益者,从而唤起他们的参与意识,使物业管理步入正规轨道。2、加强前期物业管理

很多立志于开发优秀楼盘的开发商在社区建设乃至规划过程中,就已经邀请一些知名物业公司进行前期介入,由物业公司从今后管理的角度出发对设计和施工提出合理建议,这样的前期介入运作下来。事实证明是非常有作用的,能避免今后管理中的很多问题,比较典型的是车位配比设置、空调外机位的设计、电梯大小等细节问题,只有经验丰富的物业公司才能体会到怎样的设计是最合适的设计。3、设置机构,规范管理

国家有必要设置专业的物业管理机构,利用国家和地方有关职能部门制定的一些法规及规章对业主委员会,物业管理公司、开发商实施综合管理,并尽快编制物业管理劳动定额,各物业各工种的工作量,材料消耗,及以机械台班损耗等做出明确的测定,使物业在竞争中一方面即可双向选择,又可防止物业行业不正当竞争。4、提高员工素质,提高物业管理水平

要加强对物业管理人员的业务培训,提高从业人员素质,认真执行有关政策、法规,树立服务意识,建立良好的职业道德规范,为用户提供优质服务,满足用户需要,树屯良好的物业管理形象,促进物业管理水平的提高。5、完善服务收费机制。

应从满足不同类型的服务需求出发,完善物业管理服务收费。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;根据物业管理服务内容、服务质量,制定普通住宅的收费指导标准,方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时使广大居民树立物业管理服务的消费意识,物业管理服务不是“免费的午餐”,采取有效办法提高物业管理费的收缴率。6、向专业化方向发展

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场,在管理上要有专业化水准。全国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病,摈弃落后的用人观念,建立科学的人力资源管理机制,加大专业人才培训力度,吸引和留住人才,发挥和调动他们的积极主动性和创造精神,做好服务集成,通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识,从根本上解决物业管理收费难的问题,向知识型管理过渡,走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路【3】。7、使物业管理向专业化发展。

这是物业管理全面推向市场的基础。物业管理涉及保安、保浩、维修、绿化等众多专业领域,以专业公司对之进行统一安排,分别管理,能够提高工作效率,提升服务水平,不仅节约了人力、财力,而且能够更全面、更专业的为居住小区服务。专业公司的推向市场也减轻了物业公司的负担.也能促进一些新建企业能够尽快赶上行业平均水平。三、总结

住宅小区物业管理的本质是服务,围绕着这一特性,物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新。随着住宅小区物业管理的发展,国外物业管理“洋品牌”会逐步进入我国物业管理市场,竞争在所难免并将日趋激烈。

我们必须尽快改善住宅小区物业管理的宏观与微观环境,以业主需求和市场机制来调节服务行为,不断修正管理方式和策略,加快企业的现代企业制度建设,推进住宅小区物业管理市场化进程,完善小区物业管理收费机制,树立企业服务品牌和提高物业管理水平,加强工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育、培训,充分调动全体员工的工作积极性和主动性,增强服从意识、服务意识、责任感,使全体员工用饱满的工作热情全身心地投入到日常的工作中。以业养业,从而实现小区物业管理行业的持续健康发展。

总之,物业管理的好坏的确在一定程度上影响着社区的和谐与否。因此,如何提升物业管理行业的整体水平,鼓励物业管理企业在日常管理服务中探索营造和谐社区的途径,积极发挥物业管理企业在其中的作用,是一个比较迫切又具有重要现实意义的课题。【参考文献】【1】陈海英.物业管理概论[M].北京:中国建筑工业出版社,2010【2】谢秋源,冀中能源邢台矿业集团有限责任公司生活后勤服务分公司,河北,邢台,2011(2)【3】匙静,王伟,石家庄职业技术学院,科技咨询导报2007(10)【4】田小红,我国物业管理存在问题及发展趋势[J],经济师,2009(8)