商铺招商方案

范文1:商铺招商方案

商铺招商方案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位

商业项目的前期定位,要根据区域市场的居民消费水平,消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!!二、项目主题概念提炼

商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。

商铺招商方案主题一:“城市客厅”人气

业主的第二客厅,依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路,将成为江华码市镇的“城市客厅”,成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的广西.广东.湖南三省交界处,是江华码市镇现代城市建设景观最具代表性的区域之一,无论是现状,还是远景规划,都是码市当之无愧的“城市客厅”,并成为展示码市镇新形象的一个窗口。金龙商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个江华码市镇建设和经济发展,成为人们新的生活聚集地。

商铺招商方案主题二:“城市休闲生活广场”氛围

金龙商业城拥有商业广场.休闲广场,景观丰富,彰显从容与健康。

同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。

商铺招商方案主题三:核心区的时尚中心活力三、商业功能定位

打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。我司建议的功能如下:

功能内容:百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子超市日常生活用品

餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆

服务美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健修理家电维修

商务商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业,我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主,主要是为了实现商场的购物人群的便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房的餐饮行业。

四、商铺布局及销售方式建议方法一:规定业态分布1)布局方式

对各楼层分别确定其用途,按拟订的用途招商和销售。业态分布表楼层业态

一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖二楼主题性专卖店三楼主题性专卖店

四-六楼外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心2)特点

以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大,经营面积要求也将比较高。这样便于提升金龙商业地位和形象,避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于金龙商业城的楼盘素质较好,地理位置也非常优越,采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且,采用这种方式招商销售速度快,能缩短销售期。

但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是,在完成招商后继续拟订销售方案,最终将产权转移出去。

方法二:分割式销售

分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割,对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)1)商铺分割的原则(1)主题的原则

商铺的分割,必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如,如果项目将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于4:1的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。

(2)人性化的原则

商铺的分割,必须遵循人性化的原则。也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。

(3)科学利用的原则

商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积分割后将产生较多小单元,销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序,商业品质可能出现下降,不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成,有悖于中高档商业物业的总体定位。

建议:

根据上述分析,我司建议金龙商业城商铺采用方式一招商和销售。五、项目商业营运规划

(一)项目商业营运规划原则

1、符合整个商业街战略定位的原则,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体,商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;2、适应不同商品经营业态格局的原则,超市、服装等适合单层、分区经营,可规划于中间商铺,形成上下分层、同层分区的经营形态;3、尊重市场需求和选择的原则,经营布局的规划必须为招商服务,最终格局取决于招商的结果;4、合理有效使用空间的原则,首先做到合理的空间分割;5、经济效益原则,应充分考虑商户的经营利益,达成商户与市场经营者双赢的局面;6、关联性原则,不同的商品适合不同的经营组合,如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营,服饰和日用百货可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在同一功能区经营;7、大客户和知名品牌优先原则,大客户和知名品牌对提升市场品牌,带动中小商户的进驻,以及带动消费起着至关重要的作用,对这类客户要优先考虑;8、充分考虑经营户愿望和要求的原则,考虑了经营户愿望和要求,才能充分吸引经营户进驻,并提高经营户的经营激情,从而促进市场快速形成;9、方便顾客消费的原则,商品布局及业态分布方面,体现了生活和休闲的原则,先购物、后休闲、再去餐饮娱乐,符合人消费的习惯;10、视觉形象原则,整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。(二)项目商业营运规划1、统一招商

除经营户购买的,用于自营的商铺外,为统一形象,尽快繁荣市场,对剩余商铺采用统一招商的原则。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开,其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

2、“出租过度,最终出售”的收益模式

对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户,将产权转移,由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整和市场

整和市场功能,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;整和市场空间,进行合理商品布局;整和招商,因有部分商铺可能需要先租再售,该部分商铺进行统一招商;整和推广,避免单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;4、合理回报

保证市场和经营户合理的收益,实现双赢;完善商业物业的管理和服务功能,提升市场软环境的竞争力;通过市场整体机能的完善,带动该片区土地及租赁价格的提升,使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;通过市场经营业绩的提升,促进存量盘的销售;第二部分:招商及销售策略一、项目整体营销策略

营销工作面对的是市场中各种要素的组合,而各种影响市场的因素都是变动的,特别是房地产市场。因此,房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。金龙商业城商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略,就是要根据市场中各种要素的变化,不断地调整营销思路,改进营销措施,使营销活动动态地适应房地产市场变化。

机动即根据情况灵活多变,包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用,以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。

机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化,而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有:消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有:消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

只有深入的调查,科学的研究,才能透彻地掌握市场,为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研,不断地调整营销思路,这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。

二、项目招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主,招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人,由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户;4、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。5、目标商户定位为全国或江华码市知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外,也可以为其他有购买能力的任何目标群。

三、商业氛围营造

强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让镇人民都来此消费。成立演艺中心,周未进行大型文艺演出,吸引镇民前来观光消费。

全方位贴心物管服务,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂。定期促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费。

娱乐部分以KTV为主,通过动感的造型,夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围,对商业环境也起到相当的补充与完善。

四、价格策略及租金预估(略)五、目标商户及客户设定与选择1、目标商户群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店

2、目标购买人群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地个体私营业主√有投资意向的本地人3、目标商户确定原则

√购买优先,如不愿购买则可考虑商铺租赁;√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则第三部分:销售实施方案一、项目招商目标1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体,该目标商户招商和经营的成功与否,将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气,完善商品结构,促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡,使之成为码市镇商圈中的主导。第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。

第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

二、招商与销售流程1、目标商户群的确定;2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案;3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力;4、双方洽谈,达成购买或租赁意向;5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖或租赁协议;6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境;9、在招商过程已经基本结束时,选择合适的开业时间,欢迎投资者进场经营。三、商铺推广方案(一)推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况,本项目产品应向强品牌、高档次发展,在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级,经我司反复推敲,我司将项目推广主题定位为:

“您的财富源泉码市金龙商业城”(二)推广方式及渠道建议

1、推广总原则先招商后销售,招商不是纯粹的招商,那就存在一个造势的问题,在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点,引起社会舆论,提高知名度,促进物业销售。

2、推广方式

方式一:营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备,从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整,以适合商铺的租售。

方式二:特色营销活动

A、开盘前

1)让先消费者得到“看得见”价值的“在,预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。

2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式,通过新闻缮稿传达本项目之基本资料,让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出,以免丧失项目的神秘感。

3)媒体广告 B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动:商铺竞价拍卖会四、招商及销售费用估算1、装修费用2、硬件投入

3、商场公共设施及广场投入4、推广费用

江华鸿福物业管理有限公司20

范文2:商铺招商方案

商铺招商方案

商铺销售及招商方案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位

商业项目的前期定位,要根据区域市场的居民消费水平,消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!!二、项目主题概念提炼

商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。

商铺招商方案主题一:“城市客厅”人气

业主的第二客厅,依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路,将成为惠州市的“城市客厅”,成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道,是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一,无论是现状,还是远景规划,都是广州当之无愧的“城市客厅”,并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展,成为人们新的生活聚集地。商铺招商方案主题二:“城市休闲生活广场”氛围

城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等,景观丰富,彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。

商铺招商方案主题三:核心区的时尚中心活力三、商业功能定位

打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。我司建议的功能如下:功能内容

百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子超市日常生活用品

餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆

服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健修理家电维修

商务商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业,我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主,主要是为了实现商场的购物人群的便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房的餐饮行业。四、商铺布局及销售方式建议方法一:规定业态分布1)布局方式

对各楼层分别确定其用途,按拟订的用途招商和销售。业态分布表楼层业态

一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖二楼主题性专卖店三楼主题性专卖店

四-六楼外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心2)特点

以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大,经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象,避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好,地理位置也非常优越,采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且,采用这种方式招商销售速度快,能缩短销售期。

但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是,在完成招商后继续拟订销售方案,最终将产权转移出去。方法二:分割式销售

分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割,对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)1)商铺分割的原则

(1)主题的原则

商铺的分割,必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如,如果项目将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于4:1的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。

(2)人性化的原则

商铺的分割,必须遵循人性化的原则。也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。(3)科学利用的原则

商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。2)特点

分割后将产生较多小单元,销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序,商业品质可能出现下降,不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成,有悖于中高档商业物业的总体定位。建议:

根据上述分析,我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。五、项目商业营运规划

(一)项目商业营运规划原则

1、符合整个商业街战略定位的原则,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体,商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;

2、适应不同商品经营业态格局的原则,超市、服装等适合单层、分区经营,可规划于中间商铺,形成上下分层、同层分区的经营形态;

3、尊重市场需求和选择的原则,经营布局的规划必须为招商服务,最终格局取决于招商的结果;

4、合理有效使用空间的原则,首先做到合理的空间分割;

5、经济效益原则,应充分考虑商户的经营利益,达成商户与市场经营者双赢的局面;6、关联性原则,不同的商品适合不同的经营组合,如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营,服饰和日用百货可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在同一功能区经营;

7、大客户和知名品牌优先原则,大客户和知名品牌对提升市场品牌,带动中小商户的进驻,以及带动消费起着至关重要的作用,对这类客户要优先考虑;

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则,考虑了经营户愿望和要求,才能充分吸引经营户进驻,并提高经营户的经营激情,从而促进市场快速形成;

9、方便顾客消费的原则,商品布局及业态分布方面,体现了生活和休闲的原则,先购物、后休闲、再去餐饮娱乐,符合人消费的习惯;

10、视觉形象原则,整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。(二)项目商业营运规划1、统一招商

除经营户购买的,用于自营的商铺外,为统一形象,尽快繁荣市场,对剩余商铺采用统一招商的原则。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开,其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

2、“出租过度,最终出售”的收益模式

对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户,将产权转移,由购买者自行经营或出租给他人经营。3、整和市场

整和市场功能,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;整和市场空间,进行合理商品布局;

整和招商,因有部分商铺可能需要先租再售,该部分商铺进行统一招商;整和推广,避免单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;4、合理回报

保证市场和经营户合理的收益,实现双赢;

完善商业物业的管理和服务功能,提升市场软环境的竞争力;通过市场整体机能的完善,带动该片区土地及租赁价格的提升,使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;

通过市场经营业绩的提升,促进存量盘的销售;第二部分:招商及销售策略一、项目整体营销策略

营销工作面对的是市场中各种要素的组合,而各种影响市场的因素都是变动的,特别是房地产市场。因此,房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略,就是要根据市场中各种要素的变化,不断地调整营销思路,改进营销措施,使营销活动动态地适应房地产市场变化。

机动即根据情况灵活多变,包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用,以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化,而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有:消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有:消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。只有深入的调查,科学的研究,才能透彻地掌握市场,为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研,不断地调整营销思路,这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。二、项目招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主,招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人,由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;

3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户;4、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外,也可以为其他有购买能力的任何目标群。三、商业氛围营造

强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让全市人民都来此消费。成立演艺中心,周未进行大型文艺演出,吸引市民前来观光消费。

全方位贴心物管服务,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂。定期促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费。

娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主,通过动感的造型,夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围,对商业环境也起到相当的补充与完善。四、价格策略及租金预估(略)五、目标商户及客户设定与选择1、目标商户群√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地个体私营业主√有投资意向的本地人3、目标商户确定原则

√购买优先,如不愿购买则可考虑商铺租赁;

√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则第三部分:销售实施方案一、项目招商目标1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体,该目标商户招商和经营的成功与否,将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气,完善商品结构,促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡,使之成为惠州市新兴商圈中的主导。

第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。

第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。二、招商与销售流程1、目标商户群的确定;

2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案;

3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力;4、双方洽谈,达成购买或租赁意向;

5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖或租赁协议;6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;

8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境;9、在招商过程已经基本结束时,选择合适的开业时间,欢迎投资者进场经营。三、商铺推广方案

(一)推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况,本项目产品应向强品牌、高档次发展,在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级,经我司反复推敲,我司将项目推广主题定位为:

“您的财富源泉风尚国际”(二)推广方式及渠道建议

1、推广总原则先招商后销售,招商不是纯粹的招商,那就存在一个造势的问题,在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点,引起社会舆论,提高知名度,促进物业销售。2、推广方式

方式一:营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备,从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整,以适合商铺的租售。方式二:特色营销活动 A、开盘前

1)让先消费者得到“看得见”价值的“在,预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式,通过新闻缮稿传达本项目之基本资料,让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出,以免丧失项目的神秘感。3)媒体广告

B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动:商铺竞价拍卖会

四、招商及销售费用估算1、装修费用2、硬件投入

3、商场公共设施及广场投入4、推广费用

五、招商及销售进度安排

项目销售期定为2004.10.28-2005.1.28,销售率预期为80%

范文3:商铺招商方案改

朋鹰紫城住宅底商招商方案

一、项目简介

汉中朋鹰紫城--由重庆朋鹰房地产开发有限公司,汉中分公司开发,项目位于东一环路和供电大道交汇处,处于政府规划的紫柏路南侧,项目东侧是规划中的陕南植物园公园,北邻建昌卡斯迪亚、和谐家园,城市公交3路、9路车乘靠站点徒步可达,西接成熟的前进路片区。处于江北中心城区规划的城东新区:依托老城区向东扩展,连接铺镇至柳林机场,形成以商贸、居住、购物、休闲功能一体,辐射周边约13.8平方公里的现代化城市新区。随着2017年即将开通的西成高铁,高速客运站新建东移,配套公建的学校、公园、医疗、商业等设施日趋完善。朋鹰紫城二期规划建设的花园洋房更是锦上添花,优越的地理位置和巨大的发展潜力,将成为广大商户实现投资收益的理想之地。

项目总占地约200余亩,规划总建筑面积40余万方,地下车位10余万方,商业体量5万余方。二、项目市场分析

1、项目周边区位分析:

详细调研当地商业、居民、商户资源,朋鹰紫城、卡斯迪亚是以经济稳定人群购房居住,康居家园、和谐家园以社会工薪阶层居住人群为主,入住率平均已超过80%以上,现居住人口近2万人,随着几个楼盘的交房,今后片区将达4万人的入住,消费群体已固有成型,消费能力逐年成上升趋势,周围商业氛围已渐成熟。商铺的投资经营已具备保值、升值条件。2、区域商业状况分析:

相邻卡斯迪亚商业统一管理,入住的主力商家有酒店、特色餐厅、品牌连锁,金融银行、大型超市为主,经营业态为中高端,后期经营状态、客流人气有所下降。和谐家园、康居家园商铺产权都是个人持有,独自经营多为散户,多数为餐饮小吃、日用百货、便利超市、便民诊所、药店、汽修美容等。相比业态杂乱,不显业态档次,经营商户状态不景气,客流量少,主要都是大众偏低消费人群。3、同类竞争对手数据分析:

商家租金

一楼内外街底商40-100元

租期递增

3年,根据商户投资状况,可灵活调整

根据商户投优惠

3-12个月,特殊性质

租售产权状况

公司资,8%左右,客户投资较大非逐年视情况定灵活

的,需要申请报公司决定不详

卡斯迪亚二楼30-35元

三楼25元

东边临街底商40-50元

出售个人

东方明珠南底商50-60元灵活

西边底商70元

和谐家园康居家园

门店40-50元门店30-40元

不详不详

不详不详

不详不详

出售出售

个人个人

4、本项目分析:

鹏鹰紫城临街商铺规划建设初期,人行道沿至商铺近30米宽的

2商业广场完全满足停车、购物、休闲、消费等功能,整体商业门店环东、南、北三面分别临紫柏路、龙亭大道和前进东路,此有利条件完胜一街之隔的卡斯迪亚商业业街。且原1、2#楼商铺底商已全部出租,商户经营状况良好。同比相邻和谐家园与康居家园的门店商铺,我们的商业布局、硬件配置相比更显优势。环绕周围以北的卡斯迪亚、和谐家园、康居家园,以南是丰辉地产的龙亭园,莲湖地产的莲湖花溪时光等地产项目即将开盘面市,常住人口辐射更加密集,会带动项目周边人气及消费群体。

三、商业规划商铺功能定位为满足周边社区的生活配套服务的同时打造多元化商业,更大化地发挥商铺的潜力。具体规划如下:

1、超市、大型休闲会所及主力店适合上下分层、同层分区经营形态、特色餐饮及社区配套业态适合临街一楼商铺;

2、迎合市场需求和选择的原则,经营布局规划应为招商服务为宗旨,最终格局取决于招商的结果;

3、合理有效使用空间的原则,先做到合理的空间分割,经营的合理性选择;

4、考虑经济效益原则,为了把商铺的人气运作起来,应充分考虑商户的经营利益,达成商户与市场经营者双赢的局面;

5、关联性原则,不同的商品适合不同的经营组合,如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营,快消品和日用百货可形成互补、互促经

3营,这些关联性商品可在同一功能区经营;

6、大客户和金融业客源优先原则,大客户、知名品牌对提升市场带动中小商户的进驻,及带动消费起着至关重要的作用,对这类客户优先考虑;

7、充分考虑经营户愿望和要求的原则,考虑商户的愿望和要求,其目的是充分吸引商户进驻,提高商户的经营激情,促进临街商铺市场快速成形。

四、业态分布3、6号楼商铺结合市场情况、所处位置,进行合理的业态定位,并编制分楼层的业态规划图;

1、在招商实施过程中应严格按规划业态定向实施招商,若在招商过程中根据项目情况需对业态规划进行调整,应报经权限范围内领导同意;

2、在进行业态规划定位时,应充分遵照现有法律、法规及政府相关规定,如:卫生、消防等。

3、根据项目商业总体档次定位,确定商户配比原则,进行合理的租户搭配比例;

4、对主力大户商家,特别是经营娱乐业商家应进行背景、资信调查;

5、引入商家应具备一定的经营实力及抗风险的能力,能承受市场培育期有可能出现的亏损情况;

6、连锁经营商家,应对其其他店的经营状况进行调查,并与其

4沟通在本项目的运做思路与预期回报等;

7、具备条件的中、高档项目应尽可能限制无品牌、无实力的小商家进驻。8、楼层业态

为了避免3、6号楼和1、2号楼的业态重复,同时结合调研情况,现将现3#、6#楼业态规划罗列如下:

一楼:金融、通信、品牌连锁、健身会所、特色餐饮、美容养生、汽车美容、药店诊所、果蔬生鲜、五金日化;二楼:棋牌休闲、养生足浴、茶社网吧;

三楼:办公展品、培训教育;

独立商铺:整体经营、酒楼中餐、大型商超9、功能内容

金融机构、餐饮购物、生活家居、商务办公、教育培训、休闲快消、健身娱乐、便民就医服务等。对于零售业,我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以特色品牌、休闲快捷为主,主要是为了实现商铺购物人群的便利。10、经营状态:

针对朋鹰紫城1、2#楼商铺已经营满一年时间的状态分析,一楼餐饮商铺比较集中,洗衣店、婴童店、装修店等业态搭配不鲜明,没有吸引力。建议3#楼商铺暂不考虑普通餐饮,6#楼商铺定位多功能型经营,在不影响环境和住宅的情况下先带动人气促进销售。

5根据现有1、2#楼商铺商户的信息反馈,经营状况不稳定,没有信心支撑,部分商铺在对外转租,也受今年市场气候影响,在这种情况下对现有商铺及3、6#楼新商铺的招商工作有短暂性的阻力。五、租金定位结合原有商铺的租金情况,建议朋鹰紫城临街商铺3、6#楼维持1、2#楼商铺的租金定位。3、6#楼以商铺的面积、建筑结构适量定价,(详见:商铺租赁价格表)依照目前商铺招租客户信息分析,对现有3、6#的来访客户资料梳理,结合商铺租赁规划状况,接洽和谈判后表示租金高于期望。对比周边项目商铺地理条件和优劣势分析,我们的商铺还是有一定的绝竞争优势,只是眼下市场皮软,加上客户的观望心态和投资前景信心不足,我们可以在推广宣传上下功夫,通过渠道宣传或炒作,把商铺的亮点推广出去,吸引客户眼球,让客户能看到投资的远景,看到我们商铺的潜力。也是培养人气、带动整体商铺的招商氛围。多渠道主动发掘、储备重点商源,配合新商铺发布招商广告、多媒体宣传;通过商业推广活动寻求商源信息;如:餐饮协会、产品展会、商品交易会等;通过其他商业卖场调查走访、上门接触等渠道。

六、招租政策1、商业招商根据当地市场情况、项目业态规划、制定相应商铺招商政策及租金方案(具体方案公司已签字执行)。

2、招商政策及租金方案包括:各商铺租金,各业态租赁合同年限,保证金、租金交纳方式,租金年增长比率,优惠政策。

63、经营期商铺招商政策及租金方案形成后,经商业分管部门负责报公司审批。

4、公司负责监督、检查政策及方案执行情况。

5、营销部根据批复的招商政策及租金方案,确定每个商铺的租金及招商政策,需严格执行。结合市场经济循环规律,资金流动方向就是行业发展的风向,吸引资金流动是金融管理的宗旨。我们现在具备成熟的商业平台,只是时间问题,时间恰恰是金融流动发展的命脉,命脉就是平台,现在我们有资源优势吸纳金融机构,达成投资者与我们共赢的效果。

七、共同联营招商模式

作为东道主,本着诚心合作,实现共赢的目标,现对早期合作客户作出巨大让利优惠空间。

对于整体租赁面积在1000以上的商户,前期装修投资较大,装修的定位、档次需要甲方审核通过,装修金额达100万元以上,合同期满不再续租的,装修装饰不得破坏拆除,无条件归甲方所有,可以考虑租金给予适当优惠,或者延长免租时间。

对于特殊且有实力的大商家,公司可以考虑合作、参股的模式联营,具体细节或办法可以根据实际情况洽谈拟定协议。

如:1、双方可根据经营需要投入的资金进行核算、归属配置、投资办法进行协商;

2、双方根据各自所经营的目标、风险管控、经营(财务)管理办法进行协议商定;

73、双方根据各自可以投入的资本,进行科学合理、降低成本和风险的合作原则进行优化搭配;

4、双方就各自的义务权责、利益权益明确达成一致,形成书面法力效益的约束行为;

5、共同经营的商户,在中途退场解约,违约方应承担相应的违约赔偿,商铺装修物产处理办法等。装修的定位、档次需要甲方审核通过,具体事项写入商铺承租合同的补充附件。

以上为本项目的招商方案,未尽之处望公司领导予以指导!

重庆朋鹰房地产开发有限公司汉中分公司

招商部2016年8月30日

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