房地产公司的发展建议

范文1:市房地产市场的形势分析和发展建议

市房地产市场的形势分析和发展建议

随着经济建设的迅猛发展,作为新兴产业的房地产业保持较强劲的发展势头,已成为我市新的经济增长亮点.我市的房地产开发以拓展城市空间、优化城市布局、推进城市化进程、不断提高经济和社会发展能力为目标,在提高居民居住条件、优化城市形态、完善城市功能等方面起到了十分重要的作用。一、全市房地产市场基本情况

2003年开发投资12.3亿元,新开工商品房87.5万平方米,施工面积154万平方米,竣工面积51万平方米,分别比02年增加了106%.35%.79.5%.142%。商品房销售价格2015元/平方米,其中住宅1774元/平方米,均比上年增加了33%。目前,全市取得资质的开发企业78家(03年底59家)。房地产开发主要集中在松陵、盛泽市区及临泸的芦墟镇。松陵、盛泽、芦墟的住宅预售价格均分别为3000元/平方米、2500元/平方米、2000元/平方米左右。

增强,我市商品房保持持续旺销的势头。

2004年6月商品房销(预)售价格与去年同期相比元/平方米名称04年6月03年6月增减绝对值增幅(%)

商品房销售平均价2288157271645.55其中:住宅2162150665643.56商品房预售平均价30521976107654.45其中:住宅2274179847626.47二、我市房地产业发展的有利因素及存在问题

1、房地产发展与经济发展阶段相适应。国际经验表明,当一国人均gdp达到600-800美元时,房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期,人均gdp达到1300-8000美元,这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2003年,我市人均gdp已高达4403美元,处于房地产业高速增长期。经济的快速发展,居民可支配收入的提高,促使全市住宅消费能力大幅提升,给我市房地产带来了巨大的商机,因此房地产市场的火爆是吴江经济发展的一个必然表现。

2、住房消费观念转变和政策导向拉动。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展,特别是把福利性实物分房改为住房货币补贴后,彻底打破了住房靠国家和单位的计划经济观念,自已攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。市民的住房消费观念正在更新,由过去的存钱购房变为贷款购房,由于对收入预期信心偏好,老百姓对花明天的钱办今天的事的观念已能接受。人们越来越注重生活质量,通过二次购房改善自身居住环境已成为吴江本地中高收入者的重要选择。

3、城市化建设进程加快的推动。近年来,随着我市城市战略的深入推进,农村人力资源加速向城市的转移,加大了对住宅的需求,为房地产业的发展提供了更大的空间。城市化是世界各国共同的发展规律,房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系按照国际常用的标准,一个国家或地区的城市化水平在30%-60%时,房地产进入高速发展阶段,2003年末,我市城镇化已达53.5%,正处于房地产业高速发展阶段,城市化发展所带来的人口增长对住房需求上的增加和质的提高,表明我市房地产市场潜在需求巨大,决定了在将来的一段时期内,我市的房地产市场仍将继续处于上升阶段。

4、居民投资性买房的推动。目前,居民投资渠道不畅,加上几年来银行一再降息、股市持续低迷,不少购房者已把房产作为投资增值的重要手段,手头拥有几套住房的居民已不足为奇。另外,随着吴江投资环境的不断改善,经济外向度不断扩大,外来务工经商者不断增加,一定程度上加大了对房产的需求。

5、我市房地产业存在的主要问题。一是房地产开发企业规模偏小、缺乏竞争意识;二是企业自有资金不足,企业竞争日趋激烈;三是商品房开发结构不尽合理,空置问题仍不能忽视。

三、发展建议

2004年是房地产发展的关键性的一年,机遇和挑战并存。

范文2:关于房地产行业发展的意见和建议

关于房地产行业发展的意见和建议为了xx市房地产行业的健康发展,xx房地产开发有限责任公司作为xx市房地产行业的一份子,面对房地产企业发展遇到的几个困难,提出以下几点意见及建议:一、开发面积过多

目前我市房地产行业已基本处于饱和状态,房屋大量积压,销售不出去,而新楼盘又不断开发,形成我市房地产市场出现供大于求的现象,使开发商无法及时套现,偿还银行贷款。二、棚户区改造方面

我公司开发的时尚花园广场项目是市政府和发改委立项的重点棚户区改造工程,按市政府文件精神,本应享受棚户区改造优惠政策,予以减免相关费用。但市委常委2011年又召开会议,决定相关费用又不予减免,使我公司开发成本增加,负担加重。三、动迁方面

在动迁过程中,始终存在动迁难、动迁慢、动迁费用过高、动迁办提取动迁管理费过高的现象。四、资金方面

根据绥芬河市房地产开发的实际情况,建议在土地出让金、税收方面给开发企业一些扶持、优惠政策,使开发企业持续发展。

范文3:房地产项目发展建议

房地产项目发展建议

房地产项目发展建议

一、抓准项目定位,注意项目宣传随着房地产大亨的率先进驻,众多房地产开发商近几年纷纷加入开发队伍,xx洲片区发展起步较晚,现今主要定位即为宜居生态居住区,片区巨大的的发展潜力越发彰显,房地产市场竞争也随之火热。在巨大的竞争压力下,xx锦城应抓准自己的定位,即面向刚需人群,主打价格优势,为基本需房人群提供购房机会。且随着城市的发展,刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移,xx洲片区也将迎来巨大的客户源,面向刚需人群不仅可以保持竞争优势,也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地,出于服务社会和公民的立场上,品牌也将赢得自己的口碑和支持,对未来的发展也有很大的推动力。定位找准了还应坚定有力地表明自己的立场,这是吸引客户源的第一步,然而在实际调研期间,我们发现在楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于xx锦城。楼盘有一部分属于还建房,与当地居民联系较多,但是不能忽视外来的客户源,还有一些愿意了解楼盘的人,他们都可能是潜在的客户源,不能因为有固定的面向人群而在宣传上省力,这是一个基本的态度问题,品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。

二、一期建造完成基本售罄,后期服务及发展项目应及时跟进:

xx锦城的房价在片区中占有价格优势,从另一方面也说明了一些问题,如房屋的质量,配套设施的完成度,服务项目的质量等。这些都是与居民生活息息相关的,房屋的基本职能即是给人提供一个舒适的居住空间,房地产商对客户的基本保障即是为他们提供一个舒适的居住环境。且在一期中存在的还建房,对应的当地居民,他们是真正需要长居于此地的,房地产商应肩负责任,为客户提供基本保障。有问题及时解决,积极解决,周边配套设施的建设也应提上日程,效率和质量同时保证,同时全国各地都有的物业的服务问题也需注意,整个楼盘应做到对客户负责,服务于客户。

三、后期建设应总结一期经验,延续优势的基础上提高整体质量并发展创新: xx的房地产销售特点是追求迅速售罄资金迅速回流,再投入下一期房地产建设,然而房地产建设和完善是一个长期的过程,客户入住后的反馈要及时跟进回应,不仅是对客户的基本服务,也是收集信息,发现问题所在的过程,对后期房地产的建设有重要的指导意义,且发现问题所在就应着力解决,完善自身,追求更高的目标。在主打价格优势的前提下,后期建设应一步步解决前期出现的问题,还有后期建设期间出现的问题,保证工程质量是基本,还应努力做到更好,在房屋质量,户型,建筑特色,美观,绿化,配套设施,服务质量,社区文化,品牌文化上都可以有所发展、提高和完善,同时还应重视这些方面的创新,创新不仅能突破瓶颈制约,更是增加新的竞争力,最终目的都是为了建设品牌,发展品牌,做到更好。

范文4:房地产公司“合理化建议”办法

房地产公司“合理化建议”办法一、目的

为了持续提高公司各项管理水平,奖励员工积极参与到公司的各项管理工作中,激发员工的工作热情,降低综合成本,提高工作效率,最大潜力挖掘员工的聪明才智,公司特制定“合理化建议”建议管理制度,通过规范合理化建议工作,贯彻“以人为本”的发展观,提高全体员工的主人翁精神,进一步提高企业的核心竞争力。

二、合理化建议范围

1、以下内容属于合理化建议征集范围:

(1)工程设计的改进,工程质量及品质的提高;

(2)企业现代管理方法、手段的创新和应用,经营管理的建议;

(3)企业精神文明建设、企业文化建设和企业职业道德建设方面的建议;(4)技术创新,作业方式的改进;(5)检验方法以及统计、计算方法的改进;

(6)能起到降低成本与费用,提高工作效率的合理化建议;(7)能提高团队协作、和谐构建合理化建议;(8)其它有利于公司发展的合理化建议。

2、以下内容不在合理化建议征集范围:

(1)对工作的抱怨,对其他员工的投诉;(2)对工资、福利方面的要求;(3)对于人事任免方面的建议;(4)无具体实施可行性方案的建议;(5)其它不利于公司发展的要求和建议。

二、成立“合理化建议”建议评审组

为确保公司员工提出的“合理化建议”建议能够及时体现价值,并落实到位,公司成立“合理化建议”评审组。

三、“合理化建议”评审办法

评审组成员对每一个合理化建议进行评判,对于通过评审能够采纳的合理化建议根据“合理化建议”建议,按重要性及取得的经济效益,进行等级判定。然后进行表彰奖励,等级如下。

A:突破性改善效果、创意非凡,有科学依据,经济效益高。 B:有大幅改善效果、创意甚佳,可行性强,投入少,见效快。 C:有明显改善效果、有相当创意,目的明确,有可行性。 D:针对解决个别问题、有新意,内容清楚,可操作性强。 E:对现有正常管理或经营有所改善,有一定作用和效益。四、“合理化建议”奖励办法

根据评审办法每月对合理化建议进行一次评审,对按照评审程序被采纳后的合理化建议,依据实际节约价值分析进行表彰、奖励。

五、“合理化建议”评审流程1、公司员工提出一个合理化建议;

2、各公司综合管理部收集整理本公司员工的合理化建议上报项目总经理;3、项目总经理进行审核、签字确认;

4、各公司综合管理部于每月1日前将总经理签字后的合理化建议上报公司行政部;5、每月1日前对公司合理化建议的收集整理,上报集团领导审核签字;

6、每月1日前合理化建议评审组根据评审办法对公司的合理化建议进行评审,确定通过评审的合理化建议的等级进行表彰;

7、每月1前将公司合理化建议的评审结果反馈给公司;

8、各公司根据评审组的结果,对通过评审的有价值的合理化建议进行落实执行,形成合理化建议落实方法上报公司;

9、行政部对各公司的合理化建议落实情况进行跟踪督察,对于好的情况进行表扬、对于表现不好的进行处罚;

10、合理化建议工作与绩效考核挂钩,每月对公司合理化建议收集、上交、采用、奖励、落实情况进行汇总,在公司通报。

凡与职工群众献计献策、提出合理化建议奖励有关而本制度又未规定的内容,应遵照公司的有关精神结合有关规定经评审小组合议后执行。

范文5:关于房产公司发展战略的思考

关于房产公司发展战略的思考一、房产发展战略必须顺势而为、顺势而变。房产发展战略为什么要顺势转型?这是由以下三个方面的情况决定的:

首先,房产发展的形势已发生了较重大的变化。主要表现为,自2014年起,我国房地产业已进入全面调整时代。去年,全国房企新开工面积同比下降10.7%,购置土地面积下降14%,商品房销售面积同比下降7.6%。据国家住房建设部统计反映,至2013年底,我国城镇居民人均居住用房已达到33平方米。数据表明,房产市场已由过去的卖方市场进入了买方市场。专家预测,随着人口结构的变化,我国20~39岁年龄的人数在2015年后将出现明显的下行趋势,预计新结婚的对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的约800万对,人口红利对住房的刚性需求将逐步明显弱化。进入2015年,随着央行降准、降息及各地政府对房地产业的政策支持,对严峻的房地产市场可能带有一些刺激,但由于前些年潜在性供给过剩严重,整个房产市场将难以出现明显转变,尤其是三、四、五线城市的房地产市场恐将难以走向复苏。对于未来房产市场发展趋势的研判,由于各地的情况存有较大的差异,业界也存有各种不同的观点、看法,但有一点却是铁定一致的,即房子没有以前好卖了,房产开1

发挣钱困难了,房产投资盈利水平日趋弱化了。

其次,顺势而为实现房产发展战略的转变,是房产企业立于不败之地的保证。从当今我国企业的发展现状观察,一些企业之所以能在生产经营的风浪中安全航行,保持着长寿的历史辉煌,关键在于他们能准确分析和把握行业发展大势,主动探索和寻找适合大势发展的战略转型,积极投身变革实践。在互联网发展的今天,企业战略发展的转型变革进程越益加快。反之,一些企业因看不清大势,不能在变化中的新形势面前顺势谋变,结果成了短命企业。

再次,实现顺势而变的战略转型,也是房产公司和集团建设发展的要求。

(1)、集团发展20多年的实践表明,集团发展的重大转折是房产项目(五洋商城)的发展,房产公司在集团的生产经营中占有重要地位。从某种意义上讲,房产公司的生产经营发生困难,整个集团就难有新起色。房产公司人员在集团内占比虽不大,但对集团的资产及财务占比较大。(2)、房产发展面临严峻形势,主要是供求市场发生明显变化。对此,我们必须有危机感,必须居安思危顺势而为,顺势而变。

二、房产发展战略转型的几种主要类型。

1、万达的文化旅游地产转型。万达自2008年开始,由住宅、商业地产向文化旅游地产转型。王健林认为,房地2

产是不动产,但不是“万岁行业”,有个需求饱和和衰减的过程。而文化旅游行业是个长寿行业。要想把万达做成长寿企业,就要以更稳定的模式向文化旅游业转型。目前,万达的文化旅游地产项目主要有:(1)、吉林的长白山景区项目。该项目规划面积约30平方公里(合45000亩),其中建设用地面积约22.1平方公里(合33150亩)。项目分南北两个区域。北区为旅游新城,占地约5平方公里(合7500亩),南区占地约17.1平方公里(合25650亩),其中旅游地产用地约10.7平方公里(合16050亩),主要建设国际会议中心,高档酒店,高档住宅、商业街及大型滑雪场。该项目自2009年10月5日正式启动进行施工,计划于2015年前后全面竣工,项目总投资约280亿元。(2)、万达影院。据了解,万达于2013年购并了一家美国院线公司。目前,万达影院已成为国著名影院。(3)、青岛主题公园,已建成国内最大规模的室内儿童乐园。

类似房产企业向旅游地产转型的还有一些著名企业,如:①华侨城。该公司业已成为旅游业龙头,拥有国内数量较多、规模最大、效益最好的主题公园群,是品牌卓著的旅游地产上市公司。公司在巩固深圳旅游基地的基础上,积极向外拓展,通过对北京、上海、成都、昆明等“主题公园+地产”等项目的投资,形成了东南西北中的发展走势,基本完成了战略布局,为未来发展奠定了坚实基础。随着近年3

来多个主题公园的开业运营,旅游人员大幅增长,景区收入倍增,盈利能力大幅提高。②苏州高新。该公司于2010年在徐州拿了2幅地块,面积近2000亩,计划开发彭城欢乐世界项目,为公司今后的商旅+地产模式奠定了基础。③中坤集团。该公司以国内古村落文化为背景,发展国际休闲度假体系,已成功实现房产企业向旅游地产建设的华丽转型。

2、宝龙的开发商向物业运营商的转型。目前宝龙地产在福州、郑州、洛阳、蚌埠等城市开发的商业地产项目仅有少部分物业出售,绝大部分商业物业用于自持运营。这种做法,在国外是普遍性的,尤其是大型商场,开发商往往是持有物业,因为其有好的资金保障体系。宝龙能这样做,可能是较好地解决了投资资金问题。宝龙的的转型不仅体现了物业运营上,更表现在业态的组合和创新上。宝龙地产的业态现在已有10多种,即购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际化区等,这些业态在组合上不是简单叠加,而是业态的相融,并且在进一步延伸着市场商机。在实际运营过程中,宝龙往往根据各城市的特点及市场习惯、能力进行不同组合,确保各种组合的经济效益发挥。

3、绿城集团乌镇雅园养生地产的转型模式。乌镇雅园项目占地1500亩,规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题,集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、国际康复医院、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体,总建筑面4

积约60万平方米,采用新民国建筑风格和江南园林式景观,师法自然,走入现场,使人有赏心悦目之感。目前,3.5万平方米的颐乐学院及一期公寓于2014年10月交付使用。绿城的乌镇雅园养老地产项目,实际上是以养老为名(做一些养生学院之类的名堂),依然做的居住项目。这种状况,在其他地区是难以复制的。

4、艳阳集团的以“会员制”为基础的集旅游地产+休闲度假+生态养生+新农村建设的综合性、复合型经营开发模式。艳阳集团成立于1999年,公司在长三角、珠三角、京三角等地的著名风景区内采取收购兼并。自营自建大型度假基地,为会员提供异地互换真山真水的度假天堂。集团公司目前已建成经营旅游基地8处,如江苏洪泽湖的老子山温泉山庄、南京金牛湖农庄、浙江长兴果圣农庄、太仓艳阳农庄和乡村度假公寓、浙江宁波九龙湖养生阁、浙江海盐南北湖山庄、苏州金庭度假酒店、候鸟湾养生大理酒店、三亚湾酒店等。从艳阳集团的发展历程看,起步项目就是太仓的艳阳山庄,随后慢慢向往扩展,现已发展成为拥有30多家分支机构,并已启动上市计划的企业。艳阳集团发展战略是以燎原之势,迅速向以“北京、上海、广州、成都”四大区域布局扩张,逐步占领并“打造中国度假产业第一运营商”的战略目标。艳阳的发展模式是由艳阳集团打造“三位一体”的生态休闲旅游模式(即“企业出资建设,政府出政策支持,5

当地村镇出土地参与合作”)。本人认为,这种模式的好处有三点:一是符合国家当前的产业发展导向,实现了城市资本与新农村建设的对接互动,容易获取国家和地方政府的政策支持;二是建设项目采取与所在地镇村合资参股投入的做法,既有效地保证了当地镇村集体和农民的长效利益,又有效地降低了项目初期的投资成本,加之公司推行“会员制”收取“会员费”的做法,较好地保证了客源,在一定程度上控制了投资风险,为项目后期的盈利打开了发展空间;三是采取收购剩量旅游资产与企业直接开发项目相结合的做法,容易加快形成一定规模,随着项目的滚动式发展和会员证的异地互换旅游区域范围的实施,会员证的含金量将不断提高,更有效地确保了销售市场的良性发展。

除上述四种主要转型模式外,还有向工业园房地产、科技园房地产以及2.5产业园房地产转型等模式,这些模式一般都需要有特定的条件,这里就不具体展开介绍了。

三、房产公司实行发展战略转型的几点想法。1、上述一些著名企业的发展战略转型,是根据他们各自企业的特点制定的。他们企业的经历和所处环境条件、经营状况与我们公司的情况有很大不同。学习他们的发展战略转型变革的成功经验,只能从本质上领会,理解,必须从我们企业自身的实际出发,学习选择其适自身实际的内容,决不能盲从和生搬硬套。房产公司要想做成长寿企业,必须注6

重发展战略研究,必须面对形势,直面自己的短板,认真研究战略转型。要通过大量、广泛的调查研究,找到适合公司发展的战略方向,找到适合公司自身发展的经营模式。

2、房产发展战略事关房产公司和集团的发展方向和公司上下的整体利益,建议组成一个由集团领导挂帅的调研工作小组。建议由杨春雨总裁任组长,刘天峰总经理任副组长,组员由周惠球、陆晓云、丁浩三人参加。调研小组要在广泛开展学习的调查研究的基础上,写出有实际内容的调研报告,交公司决策层讨论研究。

3、房产发展战略的调查研究的具体工作,可由调研小组在列出调研提纲、制定调研计划的基础上,根据调研课题实际要求进行,关键是要提高调查研究质量。

周惠球

2015年3月9日7

范文6:房地产企业的发展战略

房地产企业的发展战略万科前三个季度实现销售额692亿元,创下了同期业绩历史最高位,而且有较大可能实现全年950亿的销售目标。相信有不少把万科视为标杆的企业会为之振奋。但这些企业不知道是否意识到,万科能有如此骄人的业绩主要得益于两点:一是有标准化、可复制的产品,二是注重整体规模效益,不过高追求单个项目的利润率,而绝大多数万科的拥趸们在短时间内还很难做到这两点。最为值得警醒的是,万科这种“买地-卖房-再买地-再卖房”的开发模式实属越做越累的一种模式:为了业绩增长,今年完成四十个项目,就要再拿五十个项目;明年完成五十个项目,就要再拿六十个项目……,而且这种模式是建立在市场没有大波动的前提下。与之形成鲜明对比的是,万达的开发模式却是越做越轻松:现金流滚资产,资产越来越大,现金流越来越有保障。不出意外的话,今年万达的销售额可能会实现800亿元。或许是意识到了两种模式所引致的企业两种发展境界的不同,万科今年也开始进入商业地产了。

对中小企业来说,尽管项目数量较少,难以追求规模效益,但也可以越做越轻松。越做越轻松的方式有两种:一是建立标准化产品线,推行连锁、复制开发;二是开发、持有经营性商业物业。最忌讳的方式是,有三五个、七八个项目,但各个项目的物业类型、规模、形态等各不相同,企业总是在不熟悉的领域做不熟悉的产品。这种方式只能是越做越累。2、商业地产是摇钱树,还是滑铁卢

这是因为商业地产开发具有越做越轻松的特点,再加上人所共知的益处,例如可以抵押、可以转让、可以作为资产装入上市公司,再加上策划顾问机构的“煽风点火”,今年的房地产市场可谓是商业地产年。

不知道新介入商业地产的企业是如何测算的,根据兰德咨询对商业物业的投资价值测算,我们发现商业地产存在诸多隐忧:

(1)按照现在市场上商业物业的租售比,除非在北京、上海等一线城市,以及部分二线城市,绝大多数二三线城市的商业物业需要一、二十年才能收回投资。再考虑到还要每隔几年进行必要的硬件升级,还要剔除掉不菲的管理顾问费,回报期就更长了。近期,我们先后测算了西安、合肥两家企业的综合体项目的投资收益情况,结果很不乐观。

(2)散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举(潘石屹的项目就是典型例子),而且散卖本身已经不是持有经营的概念了;整体租给沃尔玛、家乐福?具其内部人士透露,全国有成千上万家开发企业找他们!即便是租给他们,你能接受超低的租金吗?目前看来,商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上,再辅以紧密的商家联盟。作为商业物业开发成功标杆的万达,其实也是在走了一条曲折的道路后,才有了万千百货这个自营品牌。没有自营的连锁商业体系,如何支撑商业物业经营?

(3)我们更应该注意到,随之电子商务的发展,再加上出行难、停车难,网购的趋势其实越来越明显了,这就相应降低了对商业物业的需求。据说,LV、卡地亚等一线品牌也不得不开始接受网购了。这种逆转的趋势虽然不会很快道路,但无视这种趋势显然是缺乏前瞻性的战略思维。

除非企业现金流充裕,除非未来几年内可以成功上市(将商业资产装入上市公司相对于一次性销售给股东),否则还是谨慎介入商业地产为好。否则,非意愿地持有一些商业物业,可能会成为企业的滑铁卢。

最近,美国有一位著名经济学界告诫我们说,如果中国房地产市场不进行结构性调整,很有可能引发中国的金融危机,而危机的起爆点就是商业物业。3、二三线城市是主动布局,还是被动转战

很多企业的战略取向不是主动而为,而是不得已为之的。但事实上又往往是,开始时的不得已而为之在几年后又证明是正确的,于是被冠之以具有前瞻性战略思维。兹举两个例子。当初万科转战二三线城市不是因为先知先觉,而是因为有限的一线市场不能满足其追求规模效益,再加上在一线城市拿地有限。阳光100在十年前转战济南、天津等二线城市,是因为其资金实力也不足以在北京大规模拿地。华远地产现在转到长沙、青岛等城市,也是因为多年没在北京拿到地而不得已为之的。

很多企业面临着这样的战略选择:是上攻一线,还是转战二三线,甚至是下四线。这个问题很大,需要进行企业资源、能力分析,但首先要诚实地回答这个问题:是主动布局,还是被动转战?

通过对二三线城市竞争格局及市场占有率课题研究,我们发现许多二三线城市的房地产市场竞争已很激烈了,因为大多数一线企业已经完成了二三线城市的布局在长沙、济南、合肥、长春等城市,万科、中海、保利、绿地、绿城、恒大等都在面对面的竞争市场几乎呈现了对半,至少是三三制的格局:一线企业占一半或三分之一,本地企业占一半或本地领先企业占三分之一,90%左右的小企业占三分之一。在如此格局下,再强势进入二三线城市的难度已经比较大了。再说,企业的运营管控能力、产品复制能力能支撑吗?

尽管一线城市巨头云集,但房价高、利润高,而且几乎不用担心销售问题。至少,在可预见的未来几年内,这种状况不会改变。现在一线城市的主要问题是土地供应量有限,几乎不可能落到中小企业手中,所以很多企业不得不转战二三线城市。另一个不容忽视的客观事实是,企业只有进入一线城市,才能博取专业媒体和全国性财经媒体的关注,才越来越塑造企业品牌,进入一线企业之列。

对处于二三线的中小企业来说,如果不能进入一线城市,建议企业重点关注四线城市。近些年来,我国县域经济发展速度很快,而且县域城市正处于城镇化的初期,当期政府对城镇化建设的欲望很强,再加上税收、就业等可持续发展诉求,携着在二三线城市不算领先但在四线城市却领先的理念、产品进军广阔的四线城市,定能开拓出企业发展的新天地。是上攻一线,还是转战二三线、下四线,关键是要在战略导向下进行主动布局,因此要明确解答包括但不限于以下几个问题:

是否要采取“双线”战略(一方面要稳固、做大企业所在地的根据地,一方面转战其它市场);

先进入哪些城市,再进入哪些城市,速度、节奏是什么;选择异地城市的标准是什么;

有领先、成熟、可连锁开发、可打动当地政府的产品或产品线吗;企业的管理模式、人力资源状况如何支持新战线需求……

简而言之,转战新城市要明确四个选择:城市选择、区位选择、产品选择、管理模式选择。如果没有成熟、领先的产品模式,没有高效的管理模式,仅凭以关系为导向的热情,为了走出去而走出去,结果是难以预料的。4、项目组合既要利润,又要现金流

多项目同时开发阶段,企业一定要做好平衡和组合工作。所谓平衡,就是要协调好不同项目的比例:一是长线项目和短线项目的比例,二是本地项目和异地项目的比例,三是销售项目和持有性项目的比例。所谓组合,就是要匹配好不同项目的现金流,既要有长线、高利润项目,也要有短线、以供应现金流为主的项目。

现今还有很多企业没有意识到项目组合的重要性。例如有的企业只做短平快项目,结果是虽然越做越多,但也越来越累;有的企业抓住一个项目,就要利润最大化,结果是开发销售周期太长,反而平均年利率很少。

中型房地产企业最好对两类项目进行组合,我们称之为M N组合模式:M是指长线、大盘项目,如一二三级联动项目,开发周期可能5-10年,前提需要大量投入,但随着地价和房价的上涨,项目利润十分可观;N是指以贡献现金流为主的短平快项目,即获得熟地后,开发畅销产品(未必是领先的创新产品),2-4年就能结案的项目。至于两类项目的具体数量,要根据企业资源和能力状况。例如,M类项目有一两个,N类项目有五六个,要能够支撑M类项目的前期投入。如果N类项目属于标准化产品线,能够实现复制、连锁开发,就更好了。据测算,标准化开发至少可以缩短10%的开发周期,开发成本、管理费用、财务费用等会大幅度下降,项目净利率会提高5%左右。

目前,一线企业大都有成熟的产品线,项目组合方式也比较合理。例如,万科有比较成熟的四个标准化产品线,另外还有一些特色、创新项目。绿城的产品线更是做到了全业态覆盖,在开发销售短线项目的同时,也开发、持有了大量的酒店、写字楼物业。万达有两条产品线,一类是第三代商业物业项目,一类是高档住区项目。这些企业的项目组合方式具有共同的特点:多条标准化产品线+多个试点性创新项目。5、把握规律要优雅,不要拧巴

如果仔细观察,你会发现好多房地产企业的开发节奏总是很拧巴地价高的时候买地,市场调控的时候卖房总是与市场波动周期相悖,所以很累,很痛苦。如何在逆市下破局,把握、运用好市场反周期规律是关键。

众所周知,与资本市场类似,房地产市场也具有较明显的周期波动规律。在正常周期规律下,企业拿地、售房的节奏都是“随波逐流”,显然难以取得超预期的高利润率,除非是操盘能力及成本控制能力超过竞争者。但如果运用好反周期规律,就可能很容易实现。在经济学中,反周期(Counter-Cyclical)是指经济周期中产出、收入和就业等经济变量与经济波动状况成相反方向的变动,表现为这些变量在衰退中上升而在复苏中下降。货币政策基本就是反周期调节政策。简单地说,房地产企业运用反周期规律就是要“逆市场风向行事”,也就是企业的战略行为要与市场波动规律相呼应,尽可能地做到逆市拿地,旺市买房。房地产开发的至高境界其实就是把握好两个节奏。一是企业发展的节奏,二是项目开发销售的节奏。前者属于战略行为,要运用好反周期规律,反映的是企业市场把控能力;后者属于操盘行为,反映的是企业操盘能力。

实践证明,能否运用好反周期规律,某种程度上决定了企业竞争优势及发展潜力。中海地产(0688.hk)就是一家擅长运用反周期规律的标杆企业。凭借在香港房地产市场中近二十年的历练(1992年8月公司在香港联合交易所上市),在内地房地产市场上,中海地产公司除了具有超过一般企业的工程管理能力、成本控制能力外,更是具有其他企业难以企及的反周期能力。突出表现在,其几次拿地高峰都基本与企业战略规划相吻合,并规避了地价高企的时期。相反,在同一市场时期,万科却多次“踏空”:先是对市场判断有误,抛出了“拐点论”,错失了市场销售良机;接着是悲观地放大了金融危机的影响,错失了2008年三季度的拿地最好时机;随后又减少了2009年的开竣工计划,以至于到下半年的销售高峰时,几乎无货可卖。可见,反周期对企业发展影响之大。除了反周期能力差异导致此消彼长外,更为重要的是,两家企业的盈利能力也相差巨大:中海地产的净利率几乎是万科3倍。可见,成功运用好反周期规律对企业盈利状况的贡献之大。今年,万科终于醒悟过来了,一方面快速销售、去存货,一方面大举拿地,这才是反周期的明智之举。

在政府有关部门不断加大市场调控力度的大势下,运用反周期规律,尽可能地做到逆市拿地、旺市买房,无疑是在逆市中拓展企业战略发展空间、获得持久竞争优势的重要战略行为。事实上,也必能开辟出一片新天地。

正如股市不好时,也有能赚钱的股票一样,在市场有较大波动时,同样也有表现良好的企业。事实证明,每一次市场波动,都能为优秀企业腾挪出更大的发展空间,关键是企业要尽快适应市场变化,特别是在“十一五”和“十二五”相交之际,尽快梳理和调整企业的发展战略是十分必要的。

在研究、制定新的发展规划时,有些企业想得过于简单,将主要领导人的构想和会议精神当作战略了;而有的企业又想得过于复杂,所制订的战略规划有厚厚一大本。其实战略规划没必要多么复杂,但关键是要正确。当然,在危机面前,保持冷静、平和的心态是最重要的。

中小房企的发展之路大体可以分成三个阶段:

第一阶段是生存阶段,就是企业能够生存下来,所谓剩者为王,能够在房地产市场上站得住脚就是胜利。别看房地产开发是一个资金密集型的行业,但是进入的技术门槛和政策门槛实际上都不高,基本上有钱、有关系好像就能做开发,所以每年都有大量的新企业进入。统计表明中国的房地产企业平均寿命只有3.8年,这说明相当多的房地产企业是短命的,当然这其中有一部分是为开发某个特定项目而成立的项目公司,但是总体上来说,每年被淘汰出局的房地产企业不在少数,他们或是放弃无力开发的项目或是退出开发商行业。

新的企业往往依靠自己原有的某些或是某项优势入行,这些优势可能包括政府资源、融资渠道、土地资源、人脉资源、智力资源、产业资源、配套资源等等,企业往往利用这些原有的强项进行最初的房地产项目开发,经常是一招鲜吃遍天。所谓英雄不问出处,各有各的门道,无论通过什么办法把项目能够做起来,企业有了相对稳定的业务收入,就可以说有了生存下来的资本,有志于在这个行业发展的企业就可以考虑下一阶段的发展了。

第二阶段是提升阶段,是真正锻造企业能力的阶段,这一阶段开发企业经营的质量决定着企业未来能走多远。在最初的生存阶段,你可能采取了一些非正常的甚至是歪门邪道的手段让企业生存下来,但是真正要发展,靠这些就远远不够了,只靠原来那点入门时的优势,很难发展成为一个成熟的、具备强大发展后劲的企业。管理是房地产企业核心竞争力的来源,房地产行业高速成长期中以特定资源为基础的竞争已经悄然转变为以能力为基础的竞争。面对市场的发展与变化,开发企业唯一的发展之道就是走上企业转型的道路,将过去做生意的运作模式,改变成作企业的运作模式,也就是要走规范化、专业化的道路。企业不能被最初入行的成功冲昏头脑,需要冷静地思考和制定自己的发展战略,对这一时期的企业来说,发展并不重要,重要的是发展的质量,赢利并不重要,重要的是赢利的能力。

市场上有许多企业不注重产品的研发、不注重提高产品品质,不是用过硬的产品来获取合理的、应得的利润,而是过份投机于土地,把房地产开发行业做成倒卖土地的所谓资本运营。其实多数开发商赚钱的秘密都是靠土地增值获取利益,这才是所谓房地产暴利的本质。从开发企业承担的社会职能看,其价值的体现应该是从建成的产品和其配套设施上赚取利润,实际上从土地的溢价上获得动辄多达数倍的暴利不应该作为房地产企业刻意追求的目标,这种行为可以一夜暴富但是不可能为企业带来稳步成长的竞争能力,而且很容易在出现政策调整时使企业陷入困境。

企业这时期应该坚持规范化和专业化发展道路,建立专业化的房地产开发企业的机制、流程和规范。企业要确立贯穿于设计研发、施工组织、市场营销、服务业主等经营全过程的科学的经营理念,致力于建设成为一个让客户、让员工、让社会、让政府、让合作伙伴满意的企业公民,只有让上述的这些方方面面都能够满意了,企业才可以说获得了发展所需的内外部资源体系。开发企业要构建起计划管理、流程管理、成本控制、绩效管理为主干的企业运营管理体系,搭建起了公司专业化运作的系统管理平台。企业要提高在设计研发、施工组织、市场营销、服务业主等各个环节的执行力,要培养对规划、设计、施工、监理、策划、销售、推广、建材、装修、物管、招商、运营、物流、市政等等房地产开发相关产业链的整合能力,建立专业化的产品研发能力和施工管理能力,提高周转速度和规模效应,成为有竞争力的房地产产品专业供应商。这时候的企业应该尝试建立多种融资渠道,为公司的扩张提供稳定的资金保障。要按照发展的需要完善企业的组织架构,并注意做好企业发展所需要人力资源的培养和储备,不断优化企业的标准化、制度化、流程化建设,致力于打造一个成熟、稳定的运营管理体系,以此为基础稳步提升企业经营业绩。这时候的企业往往需要建立多项目甚至是多区域的管控体系,根据企业的人力资源状况选择投资型总部或者专业型总部模式,不断提高公司的多项目管控水平。

开发企业在做好产品开发标准化的基础上,还要重视产品模式的创新,不断寻找新的地产开发模式,寻找新的发展空间。有种说法是说未来只会做住宅的开发商将没有生存空间,开发企业必须对商业地产、旅游地产、商务地产、养生地产、工业地产、医疗地产、教育地产、城市综合体等等诸多产品门类有所涉猎,才能在未来的竞争中保留下得以立足的一席之地。

企业要在这一阶段强化品牌战略,以质量和诚信作为品牌的基础。一个企业的品牌在社会公众和消费者心目中的形象如何,不是自发形成的,它是一个系统工程,涉及产品、营销、服务等各方面的工作。在产品力时代,产品质量是企业成败的关键,能否提供市场需要的产品,能否不断进行产品创新决定了企业竞争力的强弱。然而现在社会已进入品牌力时代,品牌的竞争优势取代产品的竞争优势成为决定企业胜负的关键。一个缺乏品牌经营意识的企业在塑造品牌形象时不可能取得成功。

当企业经历了上述第二阶段的提升之后,就如同凤凰涅一般,升华到一种全新的境界,企业发展开始进入第三阶段,也就是快速扩张阶段。这时候的企业已经确立了其在区域内或者领域内的主流品牌地位,能够在全国范围内寻找发展机会,并且有能力肩负起引领行业健康发展的重任。

房地产行业发展十多年以来,为国民经济的发展以及国人居住水平的提高做出了巨大的、不可替代的贡献,但是从现实的舆论中我们看到更多的却是对这个行业的抱怨和仇视,这当然有政策引导的问题在里面,不过房地产企业尤其是中小型房地产企业暴露出来的种种问题也难辞其咎,违规圈地、暴力拆迁、哄抬房价、权钱交易、捂盘惜售、偷工减料等等现象的存在,虽是部分企业所为,但是这些行为对整个房地产行业的声誉造成了极大的损害,这不能不说是行业的悲哀。人间正道是沧桑,中小房企的发展必须放弃歪门邪道的伎俩,唯有走正道才有真发展,唯有走正道才能获得持久、健康的成长,才能获得长期、稳定的收益,才能赢得与经济地位相符的荣誉和尊重。

范文7:房地产开发公司章程

××房地产开发有限公司

公司章程

年月日

公司章程

第一章总则第一条为完善企业经营机制、促进企业发展、保障本公司股东、职工和债权人的合法权益,根据《中华人民共和国公司法》和有关法律、法规、制定本章程。

第二条公司名称:××房地产开发有限公司

公司住所:××省××市××区××路××号

第三条本公司是经××市工商行政管理局核准注册、依法设立后为独立的企业法人,其生产经营活动与合法权益受中国法律保护,其行为受中国法律约束,接受国家机关监督。

第四条公司的组织形式为有限责任公司,即股东以其出资额对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

第五条公司要保护职工的合法权益,加强劳动保护,实现安全生产。

第六条公司经营期限为二十年,从营业执照核发之日算起。第二章公司经营范围

第七条公司经营范围:房地产开发与经营;房地产销售;物业管理,对房地产业的投资。

第八条分公司不具备企业法人资格,不能超出公司的经营范围,其民事责任由公司承担。

第三章公司的注册资本与实收资本

第九条本公司的注册资本为人民币1000万元(壹仟万元)。第十条公司实收资本:人民币500万元。

公司注册资本分二期于公司成立之日起二年内缴足。

股东首期出资人民币500万元,于公司设立登记前到位,第二期出资人民币500万元,由股东自公司成立之日起二年内缴足。

第四章股东的名称和住所

第十一条本公司由四名自然人股东组成,自然人情况如下:1.姓名:身份证号码:住址:2.姓名:身份证号码:住址:

23.姓名:身份证号码:住址:4、姓名:身份证号码:住址:第十二条股东的权利

2.股东享有参加公司股东会和行使表决的权利;3.股东有选举和被选举为公司执行董事、监事的权利;4.股东有参与公司重大决策和选择管理者的权利;5.股东有查阅公司会议记录和财务会计和财务会计报告权;6.股东有新增资本优先认购权;7.转让出资权和转让出资优先认购权。第十三条股东的义务

1.股东有执行公司章程和股东会决议的义务;2.股东有按章程规定的出资额、出资方式、出资时限出资的义务;3.公司登记注册后,股东不得抽回出资的义务;4.出资差额补偿的义务;5.依法转让出资的义务。

第六章股东的出资方式、出资额和出资时间第十四条股东的出资方式:货币出资。第十五条股东的出资额和出资时间

股东××:认缴出资额为340万元,占公司注册资本的34%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资170万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资170万元,自公司成立之日起二年内缴纳。股东××:认缴出资额为320万元,占公司注册资本的32%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资160万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资160万元,自公司成立之日起二年内缴纳。

股东××:认缴出资额为170万元,占公司注册资本的17%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资85万元,自公司成立之日起二年内缴纳。

31.股东享有投资受益权,即红利分配权和剩余财产权;股东××:认缴出资额为170万元,占公司注册资本的17%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资85万元,自公司成立之日起二年内缴纳。

第七章股东转让出资的条件

第十六条公司股东之间可以转让部分出资或全部。

第十七条股东向股东以外的人转让出资时,须经半数以上的股东同意;不同意转让的股东应购买转让的出资,如不购买转让的出资视为同意转让;经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。

第八章公司财务、会计

第十八条公司依照有关法律、法规和国务院主管部门的规定建立财务、会计制度。

第十九条公司在第一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法接受股东、监督机关审查验证。

第二十条公司利润分配按照《公司法》及有关法律、行政法规及国务院财政主管部门的规定执行。

第二十一条劳动用工制度按照国家法律、行政法规及国务院劳动部门有关规定执行。

第九章公司组织机构及其生产办法、职权、议事规则第二十二条股东会是公司的最高权力机构,由全体股东组成。依照《公司法》行使下列职权:

(一)决定公司的经营方针和投资计划;

(二)选举和更换公司的执行董事,决定有关执行董事的报酬事项;

(三)选举和更换由股东代表出任的监事、决定有关监事的报酬事项;

(四)审议批准执行董事的报告;(五)审议批准监事会或者监事的报告;

(六)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;(七)审议批准公司的利润分配方案和弥补方案;

4(八)对公司增加或减少注册资本作出决议;(九)对发行公司债券作出决议;

(十)对股东向股东以外的人转让出资作出决议;

(十一)公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议。

(十二)修改公司章程。

第二十三条股东会有执行董事召集并主持。执行董事因特殊原因不能履行职务时,由执行董事指定的股东召集和主持。

第二十四条股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。一般决议由代表二分之一以上表决权的股东通过。

第二十五条股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式作出决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

第二十六条公司修改章程的决议必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

第二十七条股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。第二十八条股东会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议应每半年召开一次,临时会议由代表四分之一表决权的股东、三分之一以上股东或者监事可以提议召开临时会议。

第二十九条召开股东会会议,应于会议召开五日前通知全体股东,股东会应当对所议事项的决定做出会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。

第三十条公司不设董事会,公司设执行董事一名,任期三年。第三十一条执行董事对股东会负责,行使下列职权:(一)负责召集股东会,并向股东会报告工作;(二)执行股东会的决议;(三)决定公司的经营计划和投资方案;(四)制定公司的年度财务预算方案和决算方案;(五)制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案;(六)制定公司增加或者减少注册资本的方案;(七)拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

5(八)决定公司内部管理机构的设置;(九)聘任或者解聘公司经理。根据经理的提名、聘任或者解聘公司的副经理、财务负责人,决定其报酬事项;(十)制定公司的基本管理事项;第三十二条公司经理由执行董事聘任或解聘,经理对执行董事负责,行使下列下职权,经理任期三年;(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施执行董事决议;(二)实施公司年度经营经营计划和投资方案;(三)拟定公司内部管理机构设置;(四)拟定公司的基本管理制度;(五)制定公司的具体规章;(六)提请出任或解聘公司副经理、财务负责人;(七)出任或解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员。第三十三条公司不设监事会,只设一名监事,任期三年。第三十四条监事行使下列职权:(一)检查公司财务;(二)对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;(三)当执行董事和经理的行为损害公司利益时,要求执行董事和经理予以纠正;(四)提议召开临时股东会;第三十五条下列人员不得担任公司的董事、监事、经理:(一)国家公务员;(二)无民事行为能力或者限制民事行为能力的人;(三)因犯有贪污、受贿、侵占财产、挪用财产罪或者破坏经济秩序罪被判处刑法,执行期满未逾五年的人;(四)担任因经营不善破产清算的公司、企业的法定代表人,自破产清算完结之日起未逾三年的人;(五)担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年

6的人;(六)个人所负数额较大的债务到期未清偿的人;(七)国家法律、法规和政策规定不能担任企业领导职务的。第十章公司法定代表人

第三十六条本公司的执行董事为公司的法定代表人;执行董事由股东会选举产生。

第三十七条公司法定代表人必须符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)有所在地正式户口或临时户口;(三)具有管理公司的能力和相关的专业知识;(四)从事公司的经营管理活动;(五)产生的程序符合国家法律和本章程的规定;(六)符合其他有关规定条件。第三十八条法定代表人职权:(一)负责公司业务活动的指挥与管理;(二)对外代表公司对各项业务事项做出决策并组织实施;(三)负责召集、主持股东会会议;(四)检查股东会决议实施情况;(五)股东会决议授予其他职权;第十一章公司的终止

第三十九条公司因不能清偿到期债务,被宣告破产的,由人民法院依法组织对公司破产清算。

第四十条公司有下列情形的,可以解散:(一)公司章程规定的营业期限届满的;(二)股东会决议解散;(三)公司被依法责令关闭;(四)公司因合并、分立而解散的。

第四十一条公司解散的,应当在十五日内由股东组成清算组,进行清算。

第四十二条清算组在清算期间行使下列职权:

(一)清理公司的财产,分别编制资产负债表和财产清单。

7(二)通知或公告债权人;(三)处理为清算有关公司未了结的业务;(四)清缴所欠税款;(五)清理债权、债务;(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;(七)代表公司参加民事诉讼活动。

第四十三条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四条清算组在清理公司财产,编制资产负债表和财产清单后,制定具体的清算方案,并报股东会或者有关主管机关确认。公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款、清偿公司债务,剩余财产按股东出资比例进行分配。

第四十五条公司清算结束后,清算组应当制作清算总结报告,报股东会或者有关主管机关确认后报送山东省工商行政管理局申请注销登记并予以公告。第十二章章程修改程序

第四十六条修改公司章程应当由执行董事提出修改方案,经股东会表决通过,报淄博市工商行政管理局备案。

公司全体股东签字(盖章):

年月日

8

范文8:房地产开发公司章程

珠峰房地产开发有限责任公司

公司章程

年月日

公司章程

第一章总则第一条为完善企业经营机制、促进企业发展、保障本公司股东、职工和债权人的合法权益,根据《中华人民共和国公司法》和有关法律、法规、制定本章程。

第二条公司名称:××房地产开发有限公司

公司住所:××省××市××区××路××号

第三条本公司是经××市工商行政管理局核准注册、依法设立后为独立的企业法人,其生产经营活动与合法权益受中国法律保护,其行为受中国法律约束,接受国家机关监督。

第四条公司的组织形式为有限责任公司,即股东以其出资额对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

第五条公司要保护职工的合法权益,加强劳动保护,实现安全生产。

第六条公司经营期限为二十年,从营业执照核发之日算起。第二章公司经营范围

第七条公司经营范围:房地产开发与经营;房地产销售;物业管理,对房地产业的投资。

第八条分公司不具备企业法人资格,不能超出公司的经营范围,其民事责任由公司承担。

第三章公司的注册资本与实收资本

第九条本公司的注册资本为人民币1000万元(壹仟万元)。第十条公司实收资本:人民币500万元。

公司注册资本分二期于公司成立之日起二年内缴足。

股东首期出资人民币500万元,于公司设立登记前到位,第二期出资人民币500万元,由股东自公司成立之日起二年内缴足。

第四章股东的名称和住所

第十一条本公司由四名自然人股东组成,自然人情况如下:1.姓名:身份证号码:住址:2.姓名:身份证号码:住址:

23.姓名:身份证号码:住址:4、姓名:身份证号码:住址:第十二条股东的权利

2.股东享有参加公司股东会和行使表决的权利;3.股东有选举和被选举为公司执行董事、监事的权利;4.股东有参与公司重大决策和选择管理者的权利;5.股东有查阅公司会议记录和财务会计和财务会计报告权;6.股东有新增资本优先认购权;7.转让出资权和转让出资优先认购权。第十三条股东的义务

1.股东有执行公司章程和股东会决议的义务;2.股东有按章程规定的出资额、出资方式、出资时限出资的义务;3.公司登记注册后,股东不得抽回出资的义务;4.出资差额补偿的义务;5.依法转让出资的义务。

第六章股东的出资方式、出资额和出资时间第十四条股东的出资方式:货币出资。第十五条股东的出资额和出资时间

股东××:认缴出资额为340万元,占公司注册资本的34%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资170万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资170万元,自公司成立之日起二年内缴纳。股东××:认缴出资额为320万元,占公司注册资本的32%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资160万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资160万元,自公司成立之日起二年内缴纳。

股东××:认缴出资额为170万元,占公司注册资本的17%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资85万元,自公司成立之日起二年内缴纳。

31.股东享有投资受益权,即红利分配权和剩余财产权;股东××:认缴出资额为170万元,占公司注册资本的17%,分二期于公司成立之日起二年内缴足。其中第一期货币出资85万元,占认缴出资额的百分之五十,于公司设立登记前缴纳;第二期货币出资85万元,自公司成立之日起二年内缴纳。

第七章股东转让出资的条件

第十六条公司股东之间可以转让部分出资或全部。

第十七条股东向股东以外的人转让出资时,须经半数以上的股东同意;不同意转让的股东应购买转让的出资,如不购买转让的出资视为同意转让;经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。

第八章公司财务、会计

第十八条公司依照有关法律、法规和国务院主管部门的规定建立财务、会计制度。

第十九条公司在第一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法接受股东、监督机关审查验证。

第二十条公司利润分配按照《公司法》及有关法律、行政法规及国务院财政主管部门的规定执行。

第二十一条劳动用工制度按照国家法律、行政法规及国务院劳动部门有关规定执行。

第九章公司组织机构及其生产办法、职权、议事规则第二十二条股东会是公司的最高权力机构,由全体股东组成。依照《公司法》行使下列职权:

(一)决定公司的经营方针和投资计划;

(二)选举和更换公司的执行董事,决定有关执行董事的报酬事项;

(三)选举和更换由股东代表出任的监事、决定有关监事的报酬事项;

(四)审议批准执行董事的报告;(五)审议批准监事会或者监事的报告;

(六)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;(七)审议批准公司的利润分配方案和弥补方案;

4(八)对公司增加或减少注册资本作出决议;(九)对发行公司债券作出决议;

(十)对股东向股东以外的人转让出资作出决议;

(十一)公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议。

(十二)修改公司章程。

第二十三条股东会有执行董事召集并主持。执行董事因特殊原因不能履行职务时,由执行董事指定的股东召集和主持。

第二十四条股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。一般决议由代表二分之一以上表决权的股东通过。

第二十五条股东会对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式作出决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

第二十六条公司修改章程的决议必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

第二十七条股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。第二十八条股东会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议应每半年召开一次,临时会议由代表四分之一表决权的股东、三分之一以上股东或者监事可以提议召开临时会议。

第二十九条召开股东会会议,应于会议召开五日前通知全体股东,股东会应当对所议事项的决定做出会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。

第三十条公司不设董事会,公司设执行董事一名,任期三年。第三十一条执行董事对股东会负责,行使下列职权:(一)负责召集股东会,并向股东会报告工作;(二)执行股东会的决议;(三)决定公司的经营计划和投资方案;(四)制定公司的年度财务预算方案和决算方案;(五)制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案;(六)制定公司增加或者减少注册资本的方案;(七)拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

5(八)决定公司内部管理机构的设置;(九)聘任或者解聘公司经理。根据经理的提名、聘任或者解聘公司的副经理、财务负责人,决定其报酬事项;(十)制定公司的基本管理事项;第三十二条公司经理由执行董事聘任或解聘,经理对执行董事负责,行使下列下职权,经理任期三年;(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施执行董事决议;(二)实施公司年度经营经营计划和投资方案;(三)拟定公司内部管理机构设置;(四)拟定公司的基本管理制度;(五)制定公司的具体规章;(六)提请出任或解聘公司副经理、财务负责人;(七)出任或解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员。

第三十三条公司不设监事会,只设一名监事,任期三年。第三十四条监事行使下列职权:(一)检查公司财务;(二)对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;(三)当执行董事和经理的行为损害公司利益时,要求执行董事和经理予以纠正;(四)提议召开临时股东会;第三十五条下列人员不得担任公司的董事、监事、经理:(一)国家公务员;(二)无民事行为能力或者限制民事行为能力的人;(三)因犯有贪污、受贿、侵占财产、挪用财产罪或者破坏经济秩序罪被判处刑法,执行期满未逾五年的人;(四)担任因经营不善破产清算的公司、企业的法定代表人,自破产清算完结之日起未逾三年的人;(五)担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年

6的人;(六)个人所负数额较大的债务到期未清偿的人;(七)国家法律、法规和政策规定不能担任企业领导职务的。第十章公司法定代表人

第三十六条本公司的执行董事为公司的法定代表人;执行董事由股东会选举产生。

第三十七条公司法定代表人必须符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)有所在地正式户口或临时户口;(三)具有管理公司的能力和相关的专业知识;(四)从事公司的经营管理活动;(五)产生的程序符合国家法律和本章程的规定;(六)符合其他有关规定条件。第三十八条法定代表人职权:(一)负责公司业务活动的指挥与管理;(二)对外代表公司对各项业务事项做出决策并组织实施;(三)负责召集、主持股东会会议;(四)检查股东会决议实施情况;(五)股东会决议授予其他职权;第十一章公司的终止

第三十九条公司因不能清偿到期债务,被宣告破产的,由人民法院依法组织对公司破产清算。

第四十条公司有下列情形的,可以解散:(一)公司章程规定的营业期限届满的;(二)股东会决议解散;(三)公司被依法责令关闭;(四)公司因合并、分立而解散的。

第四十一条公司解散的,应当在十五日内由股东组成清算组,进行清算。

第四十二条清算组在清算期间行使下列职权:

(一)清理公司的财产,分别编制资产负债表和财产清单。

7(二)通知或公告债权人;(三)处理为清算有关公司未了结的业务;(四)清缴所欠税款;(五)清理债权、债务;(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;(七)代表公司参加民事诉讼活动。

第四十三条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四条清算组在清理公司财产,编制资产负债表和财产清单后,制定具体的清算方案,并报股东会或者有关主管机关确认。公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款、清偿公司债务,剩余财产按股东出资比例进行分配。

第四十五条公司清算结束后,清算组应当制作清算总结报告,报股东会或者有关主管机关确认后报送山东省工商行政管理局申请注销登记并予以公告。第十二章章程修改程序

第四十六条修改公司章程应当由执行董事提出修改方案,经股东会表决通过,报淄博市工商行政管理局备案。

公司全体股东签字(盖章):

年月日

8