房地产项目全程策划

范文1:房地产项目全程营销策划方案大纲

房地产项目全程营销策划方案大纲

一、项目概述二、项目前期策划

(一)市场调研及走势分析、预测1.宏观、微观市场走势分析。2.最新房地产市场行情分析。(二)前期产品及市场定位可行性研究1.产品定位分析。2.市场定位潜力分析。3.市场定位风险分析。4.市场定位的可行性评价。5.项目市场定位。(三)品牌战略策划

1.名称确定建议及推广名确定。2.楼盘风格确定。3.建筑用料的建议。4.项目卖点的挖掘及提炼。

5.小区环境营造空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。6.小区景观设计要点(环境规划)。7.电梯的设置。

8.停车库设计要点、车位比例及安排。9.会所功能内容划分及概念的提炼。10.装修标准。

11.社区服务项目配置建议。12.物业管理服务项目建议。三、项目营销策划1.项目营销阶段性划分。

2.项目分期推出的战术部署及促销手法建议。3.市场进攻要点及切入法建议(入市时机)。4.价格策略制定。

5.价格体系及付款方式原则。

6.销售现场包装要点。7.卖场包装要点。8.卖场促销要点。9.展销会举办方案。10.外销方案制定。

11.制定CS系统(顾客满意系统)。12. AIDAS原理(阶段性促销活动策划)。13.模型制作指导。

14.收集市场反馈信息,及时调整营销方案。15.分销网络辅助措施。

16.新闻推广方案(软性文章及题材炒作)。

17.公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)。四、广告、宣传、推广设计(一)品牌识别1.展示系统设计(1)地盘形象设计。(2)工地围墙展示设计。

(3)工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。(4)售楼形象展示。

(5)售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。(6)售楼处设计建议。

(7)样板房形象定位、效果建议。(8)售楼处展板创意建议。(9)看楼车体外观设计。

(10)售楼人员服装设计、保安服装建议。2.展示系统设计(1)售楼书、折页。

(2)《售楼合同》及相关文件格式。(3)《价目表》、付款方式单页设计。(4)工作证(卡)、售楼人员名片。(5)办公事务用品。

3.广告类规范

(1)报纸广告标准格式。(2)电视广告标准格式。(3)手提袋。4.售楼导示系统(1)样板房导示牌。(2)POP彩旗式吊旗设计。(3)各类标示牌。(4)户外看板。5.小区形象系统(1)导示系统。(2)公共导示系统设计。(3)公共信息展示设计。(4)会所导示系统设计。(5)各项配套设施形象系统设计。(6)物业管理人员服饰设计。(二)广告运动1.广告诉求目标。2.广告诉求理念。3.广告主题口号。4.广告内容及表现手法。5.创意策划。6.统一宣传口径制定。7.整体氛围概念提示。8.媒体计划。9.创意延展。10.报纸广告方案。

11.电视广告创意方案审核建议。

(三)整体营销费用预算及成本控制的策略。五、销售阶段工作规划1.售楼人员的安排及培训。2.售楼人员的进场及销售的实施。3.现场看楼团的筹划。

4.客户区域、年龄、职业等层面分析。

5.《客户信息反馈表》的编制、登记、汇集及总结分析。6.广告发布效果的跟踪。7.对放弃购买客户的原因调查。8.售前及售后服务内容。9.定期销售总结及策略调整。10.系列促销活动。11.销售后期收尾工作。

范文2:房地产项目全程营销策划及顾问工作内容

房地产项目全程营销策划及顾问工作内容第一篇市场调研(一)城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境(P)1)国家或城市发展宏观政策2)城市规划发展趋向分析2.城市发展经济环境(E)1)城市建设状况2)城市产业发展

3)城市经济实力(人均GDP)4)城市消费实力(恩格尔系数)5)城市精神价值

3.城市发展社会环境(S)1)城市人口及结构2)城市化水平3)基尼系数

4)人均居住面积

4.城市发展技术环境(T)1)城市智力及研发水平

2)新技术产品产值所占比重(% )3)社会劳动生产率(元,人)4)科技进步贡献率(% )

(二)城市发展房地产总体环境调研

1、城市房地产市场现状特征1)城市房地产市场总体特征

A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析2)城市房地产发展市场主体特征

A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征3)城市房地产发展预测

A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析

(三)区域房地产市场调研

1.区域城市发展总体特征

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2.区域房地产市场地位及特征3.区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及本项目周边区域。

根据产品的可替代性,本项目的竞争产品,按竞争性依此分层次研究。内容包括:

1)项目位置、物业环境;

2)发展商、规划单位、设计单位、环境设计单位、承建商、物业管理公司等;3)小区规模、配套功能(内容、特色、面积、效益);4)规划设计及卖点

5)产品组合及特征

户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。6)项目定位

7)营销综合及策略8)价格标准及策略

9)媒体广告及效果:广告宣传、主打广告语等。10)促销措施及效果11)销售状况

12)客户群分类特征

13)物业经营管理模式及市场调查:如服务项目、收费、业主反应等。

通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查,分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异,寻找市场供应空白点及供应不足点。4.重点竞争性项目(现状或潜在)调研1)上3所有内容

2)与本项目竞争关联性调研分析

A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较 C.项目市场机会比较 D.项目发展策略比较

E.其它竞争关联性分析比较

(四)消费者群体研究

主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。

(五)**市及国内热点住宅市场同规模市场研究

本项目为略具规模和特色的住宅小区,必须借鉴国内同规模目的经验。策划人员考察过并熟悉国内主要城市地产市场热点市场,故将选择国内热点地区住宅项目,特别是主题住宅小区进行分析研究。内容如下:

1、开发特色

2、规划设计、建筑设计、环境设计3、营销特色4、可借鉴内容

第二篇项目SWOT分析(一)项目概况

1.项目基本背景

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2.项目规模及用地状况3.项目区位分析4.项目周边环境

(二)项目SWOT分析(价值点及市场机会)

1.项目优势2.项目劣势3.项目机会4.项目威胁

5.项目发展战略思路

第三篇项目定位(一)项目总体市场定位

1.定位于地位或品牌形象2.定位于产品功能或价值3.定位于消费者4.定位于上述组合

(二)目标客户定位

1.目标客户定位1)市场细分

2)选择目标市场3)目标市场细分定位2.目标客户基本特征1)目标客户区域特征2)目标客户家庭结构3)目标客户职业4)目标客户年龄5)目标客户收入6)目标客户置业次数

3。目标客户置业需求特征1)目标市场价值取向分析2)目标客户产品需求特征

(三)项目形象定位

1.项目推广形象定位2.项目核心概念3.市场形象的内涵

(四)项目产品定位

1、整体规划策划(理念)

注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。

2、小区规划策划

1)规划布局:综合效益、环境处理、区内环境;

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2)群体组合:卫生、安全要求,邻里关系,群体间与地方特色;

3)道路交通:如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道;

4)配套设施、管网:如公共建筑(如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等)、机动车、竖向设计等;

5)绿化小品、植物配置:整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。3、环境设计策划

1)居住环境设计一般原则2)居住环境设计要素3)绿地的要素设计

①绿地的植物配置;②绿地的花坛设计;③绿地的草坪设计;④园路设计;

⑤区内装饰场地设计。4)环境小品

①建筑小品:如休息厅、小桥、出入口等;

②装饰小品:如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等;③公用设施小品:如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等;④游憩设施小品:如戏水池、座椅、桌子等;⑤工程设施小品:如斜坡、护坡、台阶等。4、建筑设计策划1、建筑风格;

2、外立面造型、色彩、建筑材料;3、住宅形式:低层、多层、小高层;5、户型设计策划

1)产品组合策略2)产品平面组合3)户型比重确定4)各户型面积定位5)户型室内配比

以上如:平面、复式、跃式、错层等比例;各户型面积、比例,主力户型;厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6、配套设施策划

1)会所位置、面积、功能等;2)儿童游乐场位置、面积;3)老龄活动场所位置、面积;

4)学校、诊所、菜场、商业等位置、面积;

5)体育中心:网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等。

(五)价格定位1、定价影响因素2、价格制定原则3、价格制定方法4、总体价格定位

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5.起价与均价确定

6.区位、垂直、平面价差的确定7、分期价格定位8、每期价格走势

四、项目概念性规划设计顾问(一)项目总体规划布局

1.项目规划功能结构2.项目空间尺度安排3.项目用地规划布局4.项目主体经济指标

(二)项目道路交通规划

1.项目道路网络规划2.项目主次出入口3.项目静态交通规划

(三)项目绿化景观规划

1.项目园林规划风格2.项目绿化景观布局3.项目绿化指标建议4.项目主要景观及节点5.项目鸟瞰、局部表现

(四)建筑设计

1.建筑形式2.建筑风格3.立面及色彩

(五)项目配套

1.配套商业环境概念提示1)商业配套的位置确定2)商业业种选择

2.社区配套设施及会所功能议1)生活、教育配套建议2)社区服务中心3)会所主题确定4)会所内部功能安排5)会所收费标准确定6)社区文化活动建议

(六)建筑工程设计顾问五、项目的经济效益分析

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(一)项目的建筑规模

1、项目总体开发规模2、各期开发规模

(二)项目总投资估算

1、项目总地价

2、项目总建筑成本:包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。

(三)项目的建设周期

1、项目总开发周期

2、各期项目建设周期(后期项目以需定产、定销)

(四)项目的盈利预测

项目的盈利预测由两部分组成:分期和总体。1、项目成本

2、项目净收入:项目毛收入-项目费用(销售费用、营业税等、所得税等)=项目净收入3、项目利润4、项目利润率

(五)项目财务评估

(六)项目不确定分析和规避市场风险策略

1、主要变量分析2、敏感性分析

3、规避市场风险策略

六、项目开发模式策划

根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式,为项目的开发提供确实可行的建议。

(一)资金筹措计划

1、项目资金来源及费用2、项目资金的合理安排3、收入与支出的优化方案

(二)施工组织安排

各开发期的安排、配套设施的施工安排、主体建筑与配套设施的建设顺序。

(三)项目进度安排七、品牌策略(一)项目品牌

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(二)公司品牌

品牌战略、品牌整合、品牌价值

八、项目营销推广及媒体策略(一)项目形象建立

1.视觉形象识别系统(VI基础设计及延展设计)2.品牌命名(好的推广名是成功品牌形象的一半)3.主题概念(宣传定位)1)定位背景2)推广名建议3)区域战略定位4)开发战略定位5)市场战略定位6)项目概念定位7)项目形象定位8)项目产品定位9)项目文化定位

4、项目重点推广主题1)产品定位内容及推广主题2)项目卖点提炼

A、主卖点确定 B、主卖点内涵挖掘

C、主卖点及分卖点的表现方式与传播途径

3)宣传推广原则4)主打广告语

5)系列宣传及广告语

5、现场包装(专业设计工作应由广告公司进行并另行收费)1)工地现场:(工作形象包装设计(应用))工地形象围墙

施工过程中建筑主体的形象包装主入口形象包装

物业管理形象包装及导示

2)销售现场:(营销卖场设计)营销卖场室内功能布局设计营销卖场形象墙设计展板设计

室内装饰设计提示

3)样板房装修风格概念设计

样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导4)外卖场

6、宣传物料(各类宣传用印刷品及物料,如楼书、海报、展板等)7、市场炒作(前期市场预热性软文/新闻炒作,中后期推广炒作)8、媒体广告(正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告)9、活动推广(各类公关、促销、事件行销活动)

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1)活动推广原则2)活动推广类型3)活动推广步骤4)活动推广细算

(六)广告传播策略

1.广告总体策略2.广告阶段性划分3.广告主题与创意要求4.促销主题选择

5.入市前印刷品的设计提示6.广告费用投放计划

(七)、媒介组合策略

1.媒介选择

2.最佳媒体组合方式建议3.投放时阶/栏目4.投放频率

5.效果监测及策略调整

九、总体营销策略(一)销售准备

1、销售资料2、销售现场3、销售人员

(二)推广时间

项目分期最佳上市时间,每次上市量

(三)营销时机

各营销时机的策划和把握

(四)项目阶段营销主张

1.项目形象导入期营销主张2.项目内部认购期营销主张3.项目公开发售期营销主张4.项目热销期的持续主张及5.项目尾盘促销及收尾手段建议

(五)销售形式

1、现场销售

2、参加和组织大型展销会3、其它外展场4、境外销售5、网络销售

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(六)价格策略

1、总体价格策略2、各期价格策略3、阶段价格策略

(七)促销活动

1.促销组合2.促销时机3.促销费用4.促销评估

(八)销售管理

十、物业管理顾问建议(对外地、或未从事过开发的发展商)

物业管理建议书物业管理操作规程

社区文化组织与设计提示

十一:项目开发管理及顾问(对外地、或未从事过开发的发展商)

项目品牌战略及管理

项目开发中的人力资源管理项目开发组织设计

十二、项目综合评价

(一)项目全程策划研究总结(二)项目开发重点、难点及对策(三)项目面临的市场风险及对象

公司协助本项目的相关规划、设计、施工、监理、广告、媒体单位对项目设计进行全程跟踪并提出书面修改指导建议。根据项目的进展、发展商的需求,英联公司定期、不定期组织或参与项目规划设计和开发相关的各类研讨会、发布会、论证会、组织重大活动等,并不断修改、调整方案。

说明:

1、以上各阶段工作时间、内容视项目进展、甲方要求等可作适当调整。2、具体费用视工作的内容、深度和贵公司项目大小而定。

3、以上各项工作,不含第四概念性规划和建筑设计顾问、第八5现场包装广告和样板房设计、第十物业管理顾问、第十一项目开发管理和顾问总费用为60万100万元。4、以上第四部分为概念性规划和建筑设计顾问,需请专业公司进行。概念性规划约20-50万元,视项目大小而定;建筑设计顾问难定。5、第八5现场包装广告和样板房设计,须请专业广告设计公司进行。其中广告设计20-40万;样板房设计100元/平方米400元/平方米。6、第十物业管理顾问费用15-30万元。

7、第十一项目开发管理和顾问总费用几十-百万元不等,视项目大小和参与程度而定。共9 页

范文3:某房地产开发项目全程策划设计任务书2012.9.1

(本任务书格式以鹿山要求的为准)

广西工学院鹿山学院毕业设计(论文)任务书

系别:管理系专业班级:工商管理专业房地产经营管理方向09级组别:某房地产开发项目全程策划设计指导老师:黄湘红(或黄维拥等)

二一二年九月一日

一、毕业设计的目的与基本要求:目的:本毕业设计是总结学生在校期间的学习成果,完成学习全过程中重要的一个学习环节,是学生综合运用所学的基础知识、专业知识和基本技能进行房地产开发项目全程策划设计的重要实践过程。通过某房地产开发项目全程策划设计,初步掌握其设计原则、方法和步骤,并获得策划设计技能的基本训练。

要求:本毕业设计以实际房地产工程项目为课题,采用真题假做的方式,学生在教师指导下,通过毕业设计的实践,运用所学理论知识解决房地产工程项目实际问题,提高分析问题和解决问题的能力,经受实际房地产开发项目全程策划设计的锻炼。

房地产全程策划成了项目操作的必由之路,全程策划理论也将逐步得到完善,真正的策划应该涉及房地产操作的每一个环节和层面。本设计涉及面广,系统性强,要求具备一定的综合能力。

二、房地产开发项目全程策划设计的主要内容:(一)市场分析篇

市场分析与预测,体现市场政策竞争。(二)项目定位策划篇

项目概况房地产投资组合选择(住宅、商业、写字楼、工业、旅游等)项目市场定位项目概念定位项目核心定位目标客户定位项目产品定位项目价格定位。

(如:项目概况、项目优劣势、卖点挖掘、核心卖点、概念提练、创意表现等)(三)项目规划设计策划篇

根据规划设计条件及项目定位情况,对项目地块进行总体规划布局、建筑风格、色彩计划、户型设计、室内装修风格、环艺景观设计意向、会所及配套设计建议等。体现艺术附加值。

图纸包括:

1.总平面效果图:1:500(包括设计建议说明、主要技术经济指标建议、建筑物的位置、朝向、景观、道路、功能等)

2.建筑立面和透视效果图3.户型效果图

(四)项目投资融资策划篇1.投资估算2.融资方案分析

(五)项目开发建设策划篇1.项目招标与投标

2.项目管理(开发投资管理、进度管理、质量管理等)。(六)项目营销策划篇

1.形象策划(视觉识别系统等)

2.广告、公关策划(广告目标、营销推广策略、阶段性推广计划、主题活动推广等)。

3.营销模式

4.销售策划(具体目标客户定位、具体价格策略、具体手法等)5.运营策划(商业运营,具体出租或自营策划等)(七)前期物业管理策划篇(八)项目财务评价篇1.基础数据的测算2.盈利能力分析3.清偿能力分析

(九)项目风险和不确定性分析及投资风险管理(十)策划结论三、进度计划:

第一周完成外文翻译及开题报告。毕业设计环节共15周。时间第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周第九--十

设计各阶段任务

市场调研、熟悉设计资料及收集资料市场分析与预测项目定位策划项目规划设计策划

用时2周1周1周3周

项目投资融资策划、项目开发建设策划项目营销策划、前期物业管理策划1周2周

周十一--十项目财务评价二周

第十三周项目风险和不确定性分析及投资风险管理、策划结论第十四周整理设计成果,评阅、答辩、归档四、应完成的工作及设计成果

2周1周1周

设计说明书力求说明充分、概念清楚、计算步骤明确、计算准确、条理清晰、书写端正,计算过程应附有必要的过程以表示清楚相应的计算。

要求每名同学上交以下内容,作为成绩评定的主要依据:

1.开题报告:针对设计题目所做的调查研究,设计构思的来源,方案的分析比较以及最后的确定等。

2.设计总说明:A4纸,装订成册

3.效果设计图纸:A3图幅,6张左右,装订成册4.英译中:专业外文资料,要求中文在3000字以上。

所有设计成果包括纸制文档及电子文档(光盘),按院规范化要求装入档案袋,档案袋填上封面、题目、目录、设计者及指导教师等。五、主要参考文献、资料

[1]建设部标准定额研究所.房地产开发项目经济评价案例[M].北京:中国计划出版社,2002年2月.[2]国家发展改革委,建设部.建设项目经济评价方法与参数(第三版)[M].北京:中国计划出版社,2006年4月.[3]刘秋雁.房地产投资分析[M].大连:东北财经大学出版社,2007年9月.[4]张敏莉.房地产项目策划[M].北京:人民交通出版社,2007年3月.[5]贾士军.房地产项目全程策划[M].广州:广东经济出版社,2002年4月.[6][美]丹.古德.理查德.营销技巧---创建房地产商机[M].北京:中信出版社,2000.[7]国家统计局综合司.2009年1-4月份“国房景气指数”[EB/OL].,2009年5月.[8][美]约翰塔西楼.机遇与挑战.房地产业八大新法则[M].蒋其宝等译.北京:中信出版社,2001.………………………………

六、完成期限:

毕业设计共14周,学生务必在规定的时间内独立完成规定的毕业设计任务。

范文4:房地产项目策划工作流程

房地产项目策划工作流程

第一阶段:初步考察

与项目方初步接洽,对项目进行初步考察,掌握基本情况和信息,对项目的可操作性做出初步结论。具体工作:

一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商\\投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解,确定初步印象;

二、根据项目的状况、开发进度,初步拟定考察内容、范围;三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划,立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研;四、分析项目本身是否具有可操作性。初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围,作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。

五、提出项目操作的总体思路。

第二阶段:签署工作协议

确定项目操作的总体思路后,则与项目方洽谈合作事宜,签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》,明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务,付费标准与付款方式等。

第三阶段:实地调研

根据初步考察的结果,制定详细的正式市场调查计划,组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容:

一、市场环境调查分析:城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察;

二、区域条件调查分析:项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势;

三、同类产品竞争势态调查分析:市场供给、需求状况,价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查;

四、项目情况调查分析:土地资源优劣情况、地块地形\\地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状;

五、项目定位:根据深入的市场研究分析后,明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等,为项目开发提供切实可行的依据。

六、营销策划:蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等;

七、人员培训:为发展商的营销人员进行全方位的专业培训;

八、销售执行:全程监控项目销售的执行情况,并适时作出相应的策略调整;

第四阶段:由专家对项目建设规划设计提出指导性建议

对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。

第五阶段:撰写各类报告

根据不同客户的需求,提供不同的战略报告,必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理,出具市场调查报告,并据此撰写项目定位报告(含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式)等。将方案报告提交给项目方进行讨论,并根据其意见进行修改。

第六阶段:召开方案论证会

召开合作双方负责人及有关专家的论证会,对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。

第七阶段:完善策划、建设期内跟进服务,促使项目成功(策划的执行)

侧重策划方案的操作,根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合

发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作,并根据项目的发展战略和原则,针对具体问题提供策略性建议。

第八阶段:整合各种社会资源,为项目及企业搭建操作平台

注:根据不同项目的实际情况,具体工作内容、时间等按照需要进行调整。

范文5:房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范

房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范一、设立环节1.设立房地产公司2.前期立项

3.土地储备制度-----一级开发4.土地使用权的取得方式:二取得土地使用权环节涉及税种分析:1.印花税:产权转移书据2.契税

3.土地使用税:财税[2006]4.承诺负担对方税收

三取得转让土地使用权的不同方式:1.购买土地使用权2.购买整体资产3.购买股权4.合并5.分立购买股权

四不同方式取得土地税负比较分析及筹划1.出让招拍挂方式2.拆迁方式取得土地使用权

3.前期报批报建准备工作

4.前期报批报建阶段涉及税收及筹划五、项目施工建设1.开发成本核算内容(1)土地征用及拆迁补偿费(2)前期工程费(3)基础设施费(4)建筑安装工程费(5)配套设施费(6)开发间接费

2.项目开发成本对象的确定:3.土地征用及拆迁补偿4.前期工程费

5.基础设施费核算注意问题:6.建筑安装工程费6.配套设施费7.开发间接费8.其他有关注意问题:9.项目开发方式(1)代建(2)合作建房六、预售环节1.商品房预售条件2.预售商品房的会计核算3.预售阶段纳税要求:4.竣工验收环节5.现房销售条件

6.现房销售会计核算处理:7.会计收入确认条件七、相关税务处理及规定1.营业税的处理:

(1)营业税纳税义务实现时间(2)营业税计税依据(3)营业税视同销售(4)原来预售商品房的处理(5)现房销售的处理2.所得税处理:

(1)所得税纳税义务实现时间(2)所得税计税依据

(3)不同销售方式所得税收入确认(4)所得税是同销售(5)原来预售商品房的处理(6)现房销售的处理3.土地增值税处理:(1)土地增值税清算条件

(2)土地增值税纳税义务(3)土地增值税视同销售(4)土地增值税计算(5)土地增值税清算注意事项4.不交税及免税规定:(1)营业税(2)所得税(3)土地增值税(4)契税(5)房产税(6)土地使用税5.房屋租赁(1)一般租赁(2)商品房预租(3)商品房先租后售(4)商品房售后包租八.项目清盘环节

范文6:房地长开发项目全程策划方案文件综述

毕业设计(论文)文献综述土木工程与建筑学院

院系:年级专业:姓名:学号:

指导老师评语:

指导教师签名:

年月日

房地产开发项目全程策划方案设计文献综述

1.1引言

房地产项目开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位;房地产项目开发包括土地开发和房屋开发。房地产项目策划是众多学科理论与知识的集成,它综合策划理论、营销理论、战略管理理论、市场调研、消费者行为学、广告理论、房地产开发、房地产投资、房地产估价、建筑设计、城市规划、物业管理等学科理论与知识,是一门新兴的边缘学科[1]。1.2正文1.2.1定义

1.2.1.1房地产定义

根据《房地产经济学》的定义[2],房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地、建筑物、房地合一。

1.2.1.2房地产开发定义

根据《房地产项目开发与策划》的定义[3],房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是房地产开发的前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1.2.1.3房地产策划定义

根据《房地产项目开发与策划》的定义[5],房地产项目策划是指一个开发商从获取土地使用权开始,进行的市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目规划设计,制订价格策略、广告策略、销售策略等物业管理前期介入的全过程筹划工作。1.2.2房地产项目开发与营销策划的内容房地产开发与营销策划需要通过市场策划、产品策划、营销策划、开发策划等过程,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发商规划出合理的建设取向,从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程[4]。一、市场策划市场策划是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素(经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等)进行客观调查,并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断,寻找到满足项目众多元素的结合点(城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等)。简言之,房地产市场调查是房地产市场策划的基础,房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论(项目战略定位及产品定位建议)对后续各阶段策划具有方向性和指导性,市场策划是房地产策划的首要环节之一[6]。1、市场调查与分析

实地调查内容主要包括对该类房地产的市场供求情况、类似房地产的消费者情况、类似项目的规划设计、建筑设计情况、类似房地产的租售价格、类似房地产的租售渠道类似房地产的市场推广方式、类似房地产项目的财务盈利能力、竞争对手的情况调查、类似房地产的售后服务情况等的调查与分析。

近年来,房地产发展商逐渐认识到单靠传统的地产概念,已经很难吸引消费者的目光,因为项目的地理位置优越、交通便利、升值潜力巨大,以及模仿成功楼盘、压缩成本、低价折扣促销等竞争手段都是消费者购房考虑的重要因素。于是,不少发展商在认真研究市场、客观分析顾客消费心理的基础上,把精力投向产品的整体创作上,通过全过程的专业操作与严格控制,以优质的产品来满足消费需求,实现企业利润。于是市场调查和分析就成了房地产营销策划工作中一项重要的环节[9]。2、市场细分与目标市场的选择

市场细分从消费者需求的差别出发,以消费者的需求为立足点,按照地理因素、人口标准、心理标准、购买行为等细分因素,把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体[9]。

目标市场的选择主要是为了确定自己的产品在市场上的竞争地位。市场定位的前提是了解市场对价值的定义以及顾客选择供应商的方法。通过市场细分与目标市场的选择来确定在经济性、使用性、合理性及环境、造型设计方面都达到了设计要求的方案,掌握消费,合理布局[9]。

二、产品策划

研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题,摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据(设计任务书)的不科学、不合理的传统方法,利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析,研究项目任务书对设计的合理导向,制定和论证建筑设计依据,科学地确定设计内容,并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括,项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等,产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果,通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计(设计院所)之间的一项重要“断层”工作,也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节,是房地产市场经济发展到今天的必然产物[10]。三、营销策划

房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的,达到预期目标,就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系,科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素,然后创造性运用自身的能量,力求在适当的时间,适当的地点,以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念,就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它,而在这个过程中,营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作,便是房地产营销策划。

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果,通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势(卖点)淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段[7]。四、开发策划

房地产商从项目选址到购买土地使用权始,经过项目全程策划,规划设计和施工建设等过程,建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品,然后将其在市场上销售,将房地产产品出售给新的投资者或使用者,并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程,它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成[5]。五、总结

在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中,任何一个环节都可能省时省钱。如:降低土地成本、降低税费、降低土建成本、工程造价、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究,后期核心工作是项目工程管理[8]。

参考文献1.《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师学会,中国建筑工业出版社;2.《房地产经济学》张永岳,高等教育出版社;3.《房地产项目开发与策划》何子干,国防工业出版社;

4.《房地产市场营销实务》余凯,北京:中国建材工业出版社,2004;5.《房地产策划》,柏秋、韦达,知识产权出版社,20076.《房地产项目全程策划》,贾士军,高等教育出版社出版,20047.《房地产营销策划与运作》,敬永超,南方房地产,20098.《房地产投资实务》,中信出版社,20109.《房地产开发项目经济评价案例》,中国知识出版社,200910.《房地产策划》,北京大学出版社,2008

范文7:深圳万科----地产项目全程策划流程

深圳万科----地产项目全程策划流程(共大家分享)深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研:

1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2,市场分析------(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势4,竞争个案项目调查与分析5,消费者分析:

(1)购买者地域分布;(2)购买者动机

(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性

(5)购买反应(价格、规划、地点等)(6)购买频度6,结论

二、项目环境调研1,地块状况:(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质

2,地块本身的优劣势

3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、项目投资分析

1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开(2)房地产的政策法规

(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2,土地建筑功能选择(见下图表)

3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4,土地延展价值分析判断(十种因素)5,成本敏感性分析(1)容积率(2)资金投入(3)边际成本利润

6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率7,同类项目成败的市场因素分析四,营销策划(一)市场调查

1项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)2 建筑规模与风格

3建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)(二)、目标客户分析

1、经济背景经济实力

行业特征公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)、价格定位

1理论价格(达到销售目标)2 成交价格3 租金价格4 价格策略

(四)、入市时机、入市姿态(五)、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控(六)、媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算

(七)、推广费用

1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)2 印刷品(销售文件、售楼书等)3媒介投放

五、概念设计

1,小区的规划布局和空间组织2,小区容积率的敏感性分析3,小区道路系统布局(人流、车流)

4,小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)5,小区建筑风格的形式及运用示意6,小区建筑外立面色彩的确定及示意7,小区户型比例的搭配关系

8,小区经典户型的功能判断及其面积划分9,小区环境绿化概念原则

10,小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统(一)核心部分1,名称2,标志3,标准色4,标准字体(二)运用部分1,现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2,营销中心形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3,工地办公室经理办公室工程部保安部财务部

4,功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下,进行项目的特性分析,从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来,目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后,在推广时就会知道哪些该突出,哪些需要规避,以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容:1?建筑规模与风格;

2?建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);3?装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯);4?功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等);5?物业管理(收费水平、管理内容等);

6?发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质);7?结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚,人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值,分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提,通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况,可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述;围绕主力客户群的定位,今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人,取得它们的认同,避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料,从中找出主力客户群的客户信息,以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1.理论价格(达到销售目标)

2.实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格)3.租金价格(最能反映商品房实际售价的价格)4.价格策略入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场,是卖楼花还是卖现楼,是建到正负零还是等到封顶再卖,是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说,所谓时机成不成熟即此之谓。五、广告策略

1.广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期)2.阶段性的广告主题3.阶段性的广告创意表现4.广告效果监控

六、媒介策略

1.媒介组合2.软性新闻主题3.投放频率4.费用估算七、推广费用

1.现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等)2.印刷品(销售文件、售楼书等)3.阶段性广告促销费用八、营销管理

销售实务与人员培训

范文8:房地产项目策划书

房地产项目策划书一.总论

二.项目产品模式分析三. SWOT分析四.项目定位五.整合营销传播战略六.新闻话题策划和传播计划七.广告战略八.营销策划九.风险防范

一.总论

针对目前住宅产品同质化的现象,住宅开发商要在激励的市场竞争中获得发展空间,除了要在产品的硬件方面下足工夫,还应该在住宅产品的内涵和外延上做文章,制造产品差异,才能强化企业核心竞争力。这就需要住宅开发商在经营理念上有所创新,客户不只是购买住宅,而是购买以居住为中心,系列需求的满足。以新的居住潮流引导消费者、吸引消费者,挖掘潜在的市场需求,必定能抢占市场先机。●城市房地产市场发展现状

普通住宅需求为主流,高档住宅需求也较大。住宅价格受距离远近影响变小。实用型住宅仍是消费者的选择主力,改善性住房需求成为增长的主要因素。随着城市经济的不断发展,购房者的构成也在改变,外地购房者购买比重一年提高5%。成都房地产市场的需求受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素,以及需求主体方面的影响。从潜在需求来看,随着城乡一体化发展,到2020年成都市总人口将达到1600万人,城镇人口将达到700万,在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题,按每户3人,每套100平米计算,需住宅105万套,10500万平米。由此可见住宅的需求潜力巨大。●住宅产品创新性分析

本案属于旅游住宅地产类型,但又不完全等同于传统意义上的住宅产品和旅游地产品。其模式是核心产品(本地城市住宅产品)+外延产品(旅游地住宅产品),购买核心住宅赠送外延住宅10年或N年使用权,或根据市场行情适当提升核心产品销售总价,完全赠送外延产品产权。主要特征是以旅游资源为核心,将本土住宅产品与旅游地的旅游资源有机结合,造成与本土房地产产品的差异化竞争,增强核心竞争力,开拓崭新的市场领域。●市场前景分析

四川省尤其是川西地区有着辽阔的地域和丰富的旅游资源,成都位于四川中部的优越地理位置和成都人较强的消费能力以及成都特有的休闲氛围、旅游市场的持续高温都有力证明了成都发展旅游房地产具有广阔的空间和乐观的市场前景。二.项目产品模式分析●核心产品

由于城市规模的不断扩大,住宅价格受距离远近的影响逐渐变小以及外延产品的竞争优势,因此项目具有很大的选址空间,可以选择距离市区一定距离但是配套设施较完备的地段,能节约大量土地成本开发住宅的外延产品。外延住宅所在地昭觉县在全国建设用地土地有偿使用费征收等级中位于十五等(末等),土地价格较低,因此虽然价格因素中包含了两种产品成本,但开发成本也不至于太高,从而能有效控制开发总成本,降低投资风险。●外延产品(核心竞争力分析)

凉山州虽然不及甘孜,阿坝两州自然旅游资源丰富,但是它的优势在于川西南山地有完整的垂直气候分带,从南向北是南亚热带、中亚热带、北亚热带、暖温带、温带,然后与高原气候相接合,在全省形成差异化的多样性气候特征,以州府西昌为例,8月最高23.8℃,1月最低9.4℃,最冷的1月也比“春城”昆明高1.7℃,气候条件相当优越。而距离昭觉仅100公里两小时车程的西昌冬季最低气温达到9.4℃,气候温和,阳光普照。在享受冰雪之旅的同时又可以感受到冬日暖洋带来的美丽心情。据来自政府有关部门的消息,以及天府旅游网等媒体的报道:西攀高速公路已经在建设中,从西昌到州内各县的道路已大多改造完成。雅安到西昌的高速公路明年有望动工。建成后成都驾车到西昌只需4小时,届时将大大缩短两城市之间的距离。这条道路的修建不仅大大推动旅游业的发展,同时为本项目的开展提供了更多的有利因素。●资源报告地理位置

昭觉曾是凉山彝族自治州的首府所在地。位于凉山州中部偏东,北端普雄火车站,南临布拖县,东接美姑县,西连州府西昌。交通:飞机/火车到达西昌,昭觉距离西昌仅100公里,2小时车程;也可以直接乘坐汽车到达昭觉。气候条件

川西高原雅江温带气候区。年平均气温10.9℃,活动积温2949.8℃,夏季均温17-19℃,冬季均温2℃。年日照时数1876小时,太阳总辐射量116.89千卡/平方毫米年,太阳能相当丰富。年均降雨量1020.7毫米,空气年平均相对湿度76%,其中6-11月>80%。无霜期226天。境内高山河谷地形地貌多样,海拔高低差异较大,气温高低悬殊,具有“十里不同天”之奇观。

深邃的文化底蕴

昭觉是全国最大的彝族聚居县,凉山手工艺之乡,凉山彝族文化的窗口。作为彝族聚居区的代表县,以璀璨的历史文化闻名于世,旅游业发展潜力巨大。彝族人民古朴神秘、多姿多彩的民情风俗与人文景观在这里汇聚、展现。昭觉拥有异彩纷呈、原汁原味的彝族文化资源,重点包括毕摩文化、德古文化、彝族民间文学、彝族传统体育文化、彝族文物、彝族服饰文化、饮食文化、建筑文化、传统工艺、歌舞文化、传统节日文化等。近年来不断吸引着越来越多外来目光的关注。自然资源

--.博什瓦黑岩画,位于碗厂乡,省级文物保护单位,距今1000多年,集历史文化研究和旅游休闲观光与一体。

--.拉青瀑布,位于解放沟拉青乡日次普峡谷断层面。--.科且土司衙门遗址,位于四开大坝乡科且村。

--.竹核大温泉,泉眼水温达50℃。还可以品尝名扬中外的美食罗非鱼。--.满漫山遍野淡红娇嫩的杜鹃花、索玛花,景色迷人。--.环境幽静舒适的森林公园。人文资源

--.原始古朴的彝族民族文化。包括毕摩文化,服饰文化,民族舞蹈等。

--.传统节日:猴月(1月)男人狩猎节,鸡月(2月)花脸节,犬月(3月)妇女省粮节,猪月(4月)儿童聚会节,鼠月(5月)牧羊节,牛月(6月)晒衣节,虎月(7月)火把节,彝族最重要的节日,包括火把狂欢,选美,摔交,斗牛,赛马,射箭等活动,也是最吸引外来游客的节日,节日期间昭觉县接待旅游人数12万。兔月(8月)反咒节,龙月(9月)剪羊毛节,蛇月(10)新米节,马月(11月)彝族年,羊月(12月)风粮节,每一节日都有优美动人的传说和整套完整的仪式。新近兴起的国庆期间彝族服饰文化节,接待游客超过7万人次。

--.特色旅游产品:民族服饰,银饰品,漆器,土特产如等。

--.彝族特色美食:烤小猪和烤鸡;坛子猪、牛肉;涝渣米酒;骨头饭;豆渣饼;洋芋酸菜汤;石烙仔鸡;臼捣仔鸡凉辣汤春天还可亲自上山随意采集营养丰富的野生蕨菜,其乐融融。三.SWOT分析●优势

--.卖点分析:新颖性、实用性、独创性。外延产品在夏冬两季的区位优势尤为明显。成都夏季闷热,最高气温高达37.3度。夏季成都只能靠空调度日时,在外延产品地昭觉县却几乎连风扇都不需使用,对老年人而言非常具有吸引力。而冬夏两季正处寒暑假之时,顾客及子女也有更多时间出行。

--.竞争优势:创造新的住宅需求,而目前房产市场上几乎无此雷同产品,前期宣传到位,扩大知名度和美誉度后,通过后期不断完善改进,必定能获得更大的市场机会。●劣势:理念不成熟,缺乏固定客户群,难以取得公众信任。昭觉知名度有待进一步宣传,传播力度不强就会导致市场狭小,市场占有率不足将达不到预期目标。

●机会:西攀高速的修建缩短直线交通距离。凉山火把节知名度不断扩大,游客数量日益增多。外延住宅地优势日趋明显。

●问题:后期管理复杂,物业管理难度大,维护成本高。四.项目定位

●产品定位:成都住宅:户型中偏大,现代简约风格,融合零星民族元素,如雕塑等。昭觉住宅:多层,中等户型。可大量运用民族元素或彝族图腾装饰,运用在外墙面或小区雕塑等。符合当地建筑特色。●市场定位:中高档住宅。

●价格定位:由于本项目包含两处住宅的开发成本,因此通过详细市场调查后,在不超过消费者心理底线的情况下,制定合理价位,尽可能获取最大利润。可采取中高价位或者略高于周边项目竞争对手价格。

●目标客户群定位:中高收入者,文化程度较高,有较多可自由支配时间,爱好旅行、爱好民族人文

五.项目整合营销传播战略●整合营销传播的概念和机会点

--.概念:以买一套住房同时拥有两套住房为主要诉求点,通过资源的互补形成竞争优势,着力宣传外延产品,吸引目标客户群的关注。

--.机会点:把握3个最佳时机推出产品:7月火把节,10月彝族服饰文化节和冰雪时节。

●整合营销传播的战略组合和计划

--.战略组合:以扩大昭觉知名度,吸引游客,抢占旅游市场份额,活跃经济为诱因,取得当地政府、旅游局的支持,率先联合推出外延地产品地的体验之旅。达到先期宣传的目的。

--.营销计划:在购房者中引导旅游思想;在旅游者者引导停留在心仪旅行地的居住思想。分期开发,降低投资风险。六.新闻话题策划和传播计划

●话题策划:将旅游地产概念推厂到深入人心。--软性新闻主题:

炎炎夏日,当所有人都在忍受天气的煎熬时逃离成都,在你的另一个家吹微微凉风,在触手可及的蓝天白云下,泡温泉,吃美食,感受浓郁的民族风情。寒冷冬天,感受成都没有的冰雪天地,同时感受月城西昌的冬日暖洋。●传播计划:尽可能大的扩大产品知名度。

--.公关活动策划及现场包装:联合旅行社推出7月火把节,国庆期间服饰文化节,冬季冰雪之旅等活动。与旅行社配合,在旅行社营业厅内设置本项目小型展台,张贴宣传海报。首先在游客中扩大知名度,吸引目标客户群的关注。

--.公益活动策划及现场包装:适量捐助昭觉当地失学儿童,邀请当地政府领导,媒体及成都媒体参加。现场布置简洁,以扩大本项目知名度为限,切忌过多渲染,以免在受众中形成作秀的不良结果,引起公众心理反感。

--.新闻活动策划及现场包装:凉山州政府每年在成都举行国际火把节和冬季阳光之旅媒体推介会。活动现场赞助,获得冠名权。提升项目的公众影响可信度。七.广告战略

●广告总体策略:推陈出新,对受众产生巨大吸引力●广告主题:比成都更惬意的生活

●广告的阶段性划分(各销售节点广告配合)预热期策略:首次全方位推广本项目的“双城”概念登记期策略:通过各种活动扩大受众覆盖面认购期策略:吸引目标客户群现场咨询

公开发售期策略:制定外延住宅地的旅行计划,签定预售合同书持续销售期策略:分期分批旅行参观外延住宅地,签定商品房销售合同尾盘销售期策略:不放松宣传力度,将概念贯穿于整个项目运作过程中。●媒介策略

--总策略:有的放矢,选择最准确的媒介传播,以最低的价格最大限度传播品牌信息。--媒体选择及广告创意表现

报纸广告:多一个家,不一样的感受,更惬意的生活。

报纸软性新闻:蓝天白云、清新空气、清凉夏季、冰雪冬季、浓郁民族风情文化。网站广告:房产网站及旅游网站。户外广告:人流量大的区域。

车身广告:经过城市主干道或终点站在火车站,汽车站,机场的公交车。杂志广告:房产周刊及旅游杂志影视广告:实景拍摄,吸引受众。

电台广告:交通信息,旅游节目,音乐节目中以信息传递或者广告形式穿插。●入市前印刷品的设计、制作

楼书销售资料宣传海报 DM单礼品购房须知详细价格表销售控制表

挂旗、吊旗、横幅、竖幅、布幔置业手册:详细的项目基本情况介绍。

●投入频率及规模:适量。关键是把握好旅游时机和天气的配合●广告效果监控、评估及修正八.营销策划●营销准备阶段:

--项目整体形象设计与包装:统一风格,时尚民族风。--入市时机安排宏观市场环境分析竞争对手各种推广活动分析

入市时机的确定及安排:法定假期和民族节日期间天气状况、季节特征:夏冬两季为最佳推广时间施工进度、资金状况准备工作、市场状况

●项目阶段性营销推广策划--预热期策略-.统一视觉识别系统

-.工地环境包装视觉:有条不紊,整洁干净。-.工地围墙:彝族相关装饰图案美化围墙,新颖独特--登记期策略

-.销售处:装饰风格与建筑主体风格统一,包括民族装饰品的布置,实地风景张贴画等。

-.活动促销:民俗展览,民族歌舞文化表演等。

-.人员促销:销售人员要求:具备销售人员基本素质,专业知识丰富,了解项目外延住宅地的相关情况和彝族民族风情。统一着正装或彝族民族服装。

-.团队精神及文化理念推广:团队协调合作,在客户中推广本项目概念。--认购期策略开盘活动策划及现场包装:首先举行一场原滋原味的彝族歌舞表演,篝火晚会等吸引受众关注,现场派发成本较低的彝族小饰品,漆器等。签定预售合同的客户同时获得一次为期2-3天的昭觉五折或免费体验之旅,活动与旅行社联合推广。--公开发售期策略

-.样板间设计:时尚简约,融入少量民族风格,与项目整体风格协调。-.休息区功能分布及家具摆设合理

-.注意清洁卫生和监护工作,提升项目整体形象。--持续销售期策略:严格贯彻营销计划--尾盘销售期策略:-.分析尾盘未发售的原因

-.就尾盘滞销原因提出相应解决方案-.广告效果和销售状况分析

-.提供尾盘销售可行性方案:制定弹性定价策略、加大宣传力度,宣传产品稀缺性●营销推广效果的监控、评估及修正●进行综合效果测评--.各阶段进行性测评--.结论性测评九.风险防范

本案适合中小型项目的开发。总投资不大,控制灵活。昭觉县城正处于旧城改造阶段,土地选择空间也较大,原有住房结构老化,户型布置不合理,如果外延产品有一定余量可以出售给当地居民,需求潜力巨大,从而可以很大分散异地投资风险。

后期服务的完善。本案创新的居住模式,关键就体现在后期服务上。住宅服务商必须诚实信用,从始至终热心为客户服务,加强与住户之间的沟通,为客户的生活提供最大的便利最完善的服务,以培养客户的忠诚度,实现企业的市场现实利益。并且兼顾企业的长远战略利益,树立企业良好的形象。