楼盘销售推广方案

范文1:楼盘销售广告计划方案

××楼盘销售广告计划方案

一、项目销售广告目标(一)总目标

根据本案营销宣传策略,通过切实、有效的广告安排,突出重点,彰显楼盘特点,提高本案的知名度与美誉度,支持本项目的销售工作。

(二)广告目标综述

1.树立楼盘整体形象,对市场客户及目标客户传播销售信息。

2.保证楼盘销售顺利进行,配合2008年全年的项目开发,并实现预期的销售目标。3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象,强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。

二、本项目产品特点及目标市场分析(一)项目SWOT分析

经过对本项目的调查,得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

表8-7××项目SWOT分析表

SWOT 分析结果

1.中高档景观房地产定位,紧邻××学院,区域升值潜力与发展潜力较大,加之交通便捷,居者既能享受景观又能随时步入都市,享受都市生活的便捷

优势2.本案周边区域将是××市未来的大型文教区,文化氛围浓厚,人文气息可作为本案较大的卖点之一,良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势1.本案所在地离市区稍远

2.项目内不同品位的建筑类型融合在一起,建筑形态稍显繁杂,在一定程度上影响到本案劣势

形象推广的统一性

3.本案是招商引资引进的房地产项目,虽然开发商拥有雄厚的经济实力,但其知名度与信誉度有待提升,品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

1.××市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成,房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段,特别是2007年××市的房地产价格增势强劲,全年度房地产价格增幅近40%,预机会

示着××市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段

2.××市正在进一步拓宽城市空间,经济发展和城区面积的扩大促使××市正在往一个现代化的大城市方向发展,这也对本案是一个利好

3.××市距著名旅游城市××市仅一小时车程,处于该市“一小时交通圈”内,具有可挖掘的周边市场,可进一步扩大本案推广外延,广泛传播本案形象

4.本案在××市属于大规模景观楼盘,秀美景致与规模优势相结合,成就了本案在××市楼盘项目的卓越品质,使本案具有了塑造品牌的优秀基础

1.与本案处于同一区位的有“××”等三个竞争楼盘,其中“××”项目的建筑形态统一和谐,与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比,给本案构成了一定的竞争压力2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围,但也容易分散一部分目标消费群,弱化本案的影响度和推广度

威胁3.××市人口有限,多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力,增大了本案的市场推广及销售风险

4.作为××市郊区的楼盘,本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间,消费者对该地块也需要有一个认同的过程

(二)项目广告目标市场

根据本案的特点及上述的SWOT分析结果,初步确定本案的目标市场可包括:1.第一目标市场:××市本地(包括城区和郊县城镇);

2.第二目标市场:××市周边地区(如××市等具有潜在购买力的地区)。(三)目标消费群定位

在市场定位与项目定位相结合的基础上,将目标消费群锁定为以下人群。1.按购房动机:(1)居住者;(2)投资者。2.按地理位置:

(1)××市本地人及在××市工作的外地人;(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士。三、本案的广告推广计划(一)广告诉求重点

结合本案特点,在本案的不同销售阶段,将本案主题进行轮流展示,着力形象介绍,使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。

1.项目的整体优势:可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。2.地貌布局:本案遵循自然生态法则进行布局,小区地貌独具特色。

3.生态环境景观:独特的景观生态环境是本案的一大亮点,在推广时应着重强调。

4.配套:本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时,本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。

5.人文氛围:毗邻×学院,同时这一区域将逐渐发展成为××市的文教区,是××市最具现代文明底蕴的城市板块,人文气息十分浓厚,为本案营造了一种强烈的文化氛围,这是本案最为珍贵的诉求点,应着重突出。

6.居住理念:本案所营造的是一种天人合一的居住理念,人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显,倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

(二)广告表现

1.广告主题围绕本案“×××××”这一居住理念,在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题,包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。

2.广告主导概念:秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。3.广告表现原则

(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象,文字感性而具有说服力。(2)风格统一化:从传播的媒介上整体考虑统一风格,包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。

(3)系列化:在项目整个营销过程中,根据项目的开发阶段,按推广的节奏,分为几个推广单元,形成单元系列,以加强每个阶段的推广与诉求重点,同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示,让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。

(4)广告诱导重点:着重分阶段提示“××项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位,界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求,以提供充分的心理暗示,贴近目标消费群的心理期待,引导其采取购买行为。

(三)广告媒体发布计划

电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体,形成全方位的强大推广媒体组合。

在本案各销售阶段媒体配合情况如表8-8所示。

表8-8本案各销售阶段媒体配合情况表

销售阶段

具体情况

首期推向市场,广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主,结引导期

合项目奠基这一市场机会点

公开期楼盘正式推向市场,广告媒体的安排转向以报刊媒体为主,同时可配合一定的促销活动各种媒体攻势互相配合、全面展开,推广重点围绕销售进展情况开展。在客户对本案了强销期

解的基础上,强化本案影响力,促使销售迅速扩大

持续期

广告媒体的投放减少,销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持

(四)广告分期

本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动,使受众全面透彻地掌握本案信息,同时节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位,在本年度内的广告分期建议如表8-9所示。

表8-9××项目广告分期情况表

阶段日期

媒介运用

户外大型广告牌:设置在××市区主干道上,引导型广告建议尺寸在20米×10米

现场看板:在工地搭设大型看板,营造现场气势及销售气氛

墙体广告:在工地现场设置,推广楼盘和企业形象,吸引周围群众注意,依据现场实际情况设置尺寸

3月中

导入期

至7月中

告,使受众对本案有一个基本的了解,开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

灯厢广告:在环城北路的主干道两旁,每50米设置一对路牌,共40对

道旗制作:沿××市主干道布置

售楼中心:售楼处及样板房设计布置完成,营销道具准备完毕

公开期7月底至(导入10月中

期后1夹报:每个月一次,以夹报形式推广,加深受众印象

象宣传;本案的规模优势;发进程来实施

续展开:开盘信息;楼盘形报纸广告:主要以《××日报》为主,时间配合项目的开各个主题以系统的方式连形象和企业形象

报纸广告:在《××日报》上发布以软新闻方式为主的广广告主题

预告开盘日期;本案的总体规划优势;着力介绍本案形象,塑造本案品牌及企业品牌形象,使消费者对本案有一个整体的把握与了解;重点是感性、概念性的诉求,强调的是楼盘整体的品牌周左右)

电视媒体:××市电视台专题报道,开盘时向各大媒体发布开盘信息,配合公关活动进行楼盘强势宣传,强化楼盘形象

活动:在开盘当日举办开盘庆典仪式

报纸广告:整合公开期报纸媒介投放策略,《××晚报》与《××报》配合进行,每月两次投放

10月底广播:在主要广播媒体上发布,选择早晨及晚上八点左右电视媒体:××市电视台专题报道

海报:定点定区域发送关于楼盘信息的海报,对诉求对象做密集轰炸,扩大影响面

活动:可举办促销活动,加强本案影响力,或参加房交会报纸广告:每半月投放一次广告

本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围;本案配套优势

本案价格优势;本案热销进展情况;与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等

强销期至春节前后

销售单位信息;价格优势;热销情况

持续期11月中

电视媒体:××电视台专题报道

四、本案的广告费用的预算根据以上该项目的广告策略,整个项目开发和市场推广的总费用以控制在总的销售额的1.5%左右较为合适。如果房地产市场发生较长时间的低迷状态,则本案总的广告预算将做相应的追加调整。

具体媒体费用估算情况略。

范文2:新楼盘网络推广方案书

xx之窗挖掘xx精彩铸造xx辉煌

“XXX”新楼盘网络推广方案

引子:上网的人越来越多了,每个人已经习惯在网络上查找资料。对于购房来说在老百姓心中是一件大事,他们会选择尽可能多的渠道去了解相关信息,如今比较大众化的信息了解渠道基本可分为现场咨询与网络查询两种,网络的普及率随着社会信息的需求也越来越高,据统计每日在百度等搜索引擎上查询xx房产的数量超过1000次;

在xx区2045岁之间的网民比例已经达到了80%,这是一个快速发展的人群;

目录一、为什么要做网络宣传------------------------------------------------------------------------1二、网络宣传与传统媒体相比的特点---------------------------------------------------------1三、网站介绍---------------------------------------------------------------------------------2四、产品组介绍------------------------------------------------------------------------------------3五、解决的问题------------------------------------------------------------------------------------5六、性价比评估------------------------------------------------------------------------------------5

一、为什么要做网络宣传

无可否认21世纪是网络的世纪。

网络之所以迅速发展,是因为它使人们获取信息变得更快、更方便、更全面,我们已经开始逐步习惯了了解一个事件、一个产品在网上查一查,人们获取信息的途径正在发生着深刻的变化。

当我们在网络上寻找各种信息的时候,相信很多人也会通过网络寻找您的信息。作为xx区的高品质楼盘,我们需要响应消费者通过网络了解“xx新楼盘”的需求。

网络的发展正在重新构建我们的社会架构,如购物上淘宝、企业推广卖百度关键词、通过网络反应民生事件、使用网络解决身边的各种问题,如找工作、买卖房子、交朋友等等。

人们已经不自觉的拥有了QQ号,加入了QQ群、运用网络使自己的社交圈开始快速延伸,在网络世界,所有个人、商家、企业单位,都在或快或慢的建立自己的网络形象与根据地。网络正在逐步成为我们生活中重要的一部分,人们在网络上停留的时间,正在追赶或者已经超越了任何一个传统媒体的时间如电视台、报纸等等。作为xx区的高品质楼盘,建立自己的网络宣传阵地,开始网络品牌营销的必要性已经凸显,我们要赢在起跑线上。

让我们一起来建立一个“xx新楼盘网络宣传的根据地”吧,使企业的品牌顺应时代的发展,而变得更加鲜活和具有时代特征。

xx区网络市场发展:

经过多年的发展,xx地区的电脑普及率已经非常高,20~40岁的家庭电脑普及率达到了80%以上。对于现在xx人家里没有电视可以理解,但没有电脑就显得落伍和不协调了。

xx人已经开始习惯通过网络找工作、卖房子、交朋友,通过论坛或者贴吧讨论各种观点,总之xx的网络市场在快速发展。

二、网络宣传与传统媒体相比的特点

2.1覆盖群体的差异化

电视:主要的覆盖人群为40以上的中老年和xx周边的乡镇为主;

D M报纸:主要覆盖的人群为xx区城内商家门店;

户外、车媒体广告:主要覆盖的人群,是相对广告位置为原点或者路径的一定区域的市民;

网络:主要覆盖是xx区城、周边乡镇以及在外务工的xx本地人,20~40xx之窗挖掘xx精彩铸造xx辉煌

岁之间的有一定文化水平的青年人为主(以小区居民和机关单位为主)。

2.2广告单位成本低廉

电视:电视台在本地节目的收视率1~5%之间,播一次广告的价格在350~600元之间,广告的单位成本大概在0.1元左右;

DM报纸:10000份报纸,一个整版价格在2000元左右,单位成本0.1元左右;

网络广告:单位成本不到0.01元(页面每月浏览人次超过20万,月30天投放价格2000元左右)。2.3网络宣传使企业的品牌更具亲和力与生命力

通过网络宣传,消费者点击浏览企业的各种文字、图片、视频等信息,可以

很快的拉近消费者与企业的心理和物理距离。

激活网络推广,可以使企业的信息向消费者及时的单向传递,更符合新时代消费者的行为习惯和更具时代特征,也就彰显了其鲜活的生命力。

2.4网络广告的效果延展性与延时性好,是传统广告的有效补充

传统媒体是在某一时间段内集中的展示,可以使信息在短时间内快速传播,时效性较好,但广告撤下之后,广告效果也会终止。

网络广告的时效性较弱,但时间的延续性较好,可以更好的转化由传统广告所积累的潜在消费者变成真正的消费者。(消费者的品牌印象是模糊的,当有购买需求的时候会进一步确认,就会积极寻找企业信息,这个时候消费需要找到您并进一步了解您,确定某个信息或者某个产品时,网络产品将更为方便的实现)2.5消费者广告接受的效果转化率高

传统媒体的广告一般是强迫式推广,如电视台插播广告等等,消费者有一定的排斥感。

网络广告一般为消费者自主点击,需要的是消费者有相应的需求,或者对商家的信息感兴趣而自发的来点击浏览,由于网页的信息量较大,可使消费者深度阅读,所以广告效果转化率较好。

三、 Xx网站介绍:

xx网站大家了解xx的一个网上窗口,也是我们xx人网上的一个家园,立足于发掘xx本地资源,服务百姓生活,是xx第一综合信息门户网。

xx网站更加注重贴近xx人民生活,方便网民在网上摄取xx本地信息,从运营之初的默默无闻,到目前为止,累积访问人次超过千万,月访问人次超过100万,并以平均每月10%以上的速度增加,已经成为xx访问人次最大的一个综合信息门户网站。

xx网站开创了众多贴近xx本地网民生活的频道,受到了本地网民的好评和认可。

xx房产最新楼盘、网上房屋买卖、视频看房,一经推出就受到了广大房屋交易者的欢迎; xx论坛让您了解xx的大事小情,关注xx的动态,是xx本地人的网上家园; xx招聘是xx信息最全、找工作最方便的途径,正在形成xx招聘第一品牌;

xx黄页现已收集xx相关企事业单位共4000多家的电话号码和信息,是xx名副其实的网络114;在线看报现与生活向导报达成战略性合作协议,让网民可以第一时间关注本地商家最新的动态信息;

xx网站已经成为了xx各界公认的本地第一网络媒体。

四、产品组介绍

1、乙方为甲方在xx网站主页的第一个通栏位置刊登980*90的矩形图片轮播广告1个,以上通栏仅限2个商家xx之窗挖掘xx精彩铸造xx辉煌

的广告轮播内容,刊登时间为1年,广告费用为xxxx元;(如图所示)

2、乙方为甲方在xx网站“xx新楼盘”栏目添加甲方的楼盘相关信息及宣传视频,甲方可以通过意向购房者的留言、团购报名,收集到一手的购房信息反馈,刊登时间为1年,广告费用为xxxx元;(如图所示)

解决的问题:1、每年企业花费几十万元做各种传统方式的推广活动,由于传统的推广方式受时间和地点的限制,广告的覆盖面与延续性有缺陷。购买此产品组,可以使广告推广的效果范围扩大、时间点延长,结合网络品牌的推广,整体的广告组合将使广告效果至少提升50%,甚至翻数倍。

2、xx之窗访问人群中的30%为在外务工的xx本地人,年龄在20到45岁之间,他们更加关注本地房产信息,在购房中者也占有很大的比例。如果结合网络的宣传,使购房者不再受时间、空间的限制,让楼盘的相关信息得到全方位,多媒体的详细展示,从而是他们更加方便的获取最新的楼盘详情;

3、信息时代的来临,消费者在购买商品或者服务的时候,会更加注重品牌及各种信息的对比,通过网络查询产品信息已经非常普遍。本产品将协助您通过网络途径在本行业内拥有更高的曝光率,同时亦可提升品牌美誉度和亲和力,从而影响消费者的购买倾向。

4、在xx上网的人群已经很庞大,网络的关注度已经赶上或者超越传统媒体(如电视台),作为地区强势品牌,网络媒体的覆盖也是兵家必争之地。本产品将有效实现,在网络途径上企业品牌的强势推广。

性价比评估:1、网络推广与传统广告有良好的互补作用。如DM,仅发放店铺,不能进入小区和单位;电视台广告受时间点限制。有了网络辅助产品,广告的覆盖面、时效性、延展性将是效果更明显。2、网络媒体的覆盖人群大概在20~45岁之间,是社会消费力的主体。网络广告在单位成本、品牌提升等方面更具优势。

3、网络广告在单位成本、品牌提升等方面更具优势。如人均单位宣传成本不到1分钱等。

4、网络推广不受时间与空间的限制,不仅能够满足本地居民的需求,也能给外出人员及异地商家带来更大的便利!

范文3:针对小楼盘的销售方案

针对小楼盘的销售方案

俗话说“十年修得同船渡,百年修得共枕眠”,我和第十一届房地产策划师国家职业资格认证培训学员们一起度过了5天难忘的学习时光,按照上面说的,最起码在前世修了50年。为了丰富我们的QQ群,让她生机勃勃,趁晚上是周末,该忙的事情都忙完了,特意执笔,为我们亲爱的同学们写一篇文章--“如何策划三线城市的楼盘销售”,这是我的多年经验积累,希望能帮助同学们。

三线城市楼盘的销售,一直以来,甚至在最近几年,基本被人忽视,从而给一些开发商造成了不可估量的损失,特别是相当的一部分楼盘,喜欢请一些一线、二线城市的策划代理公司及销售代理公司,因为是空降兵,不了解当地的市场,广告费花了,却没起到实际的效果。一般来讲,一线、二线城市的策划代理公司及销售代理公司存在以下问题:

1,因为佣金不高(一般在0。8%-1%),操盘人水平一般,策划水平也就一般,无法成功。

2,因资金原因,对当地市场无进行细致的市场调查,产品定位模糊,规划设计不合理,特别是对户型的设计存在很大的问题,产品与客户的需要不吻合,从而导致失败。

3,无专业的市场调查人员,调查时到各个兄弟楼盘走走,无法掌握到最内幕,最精确的信息,所形成的市场调查报告就无参考意义,只有误导的价值。

4,策划人员对当地的风俗习惯不了解,对当地商品房的地域性设计及要求不了解,设计的产品就不适合当地的市场了。

5,文案撰写及广告推广不得要领,广告宣传文字深奥,笼统,生搬硬套大城市做法,中看不中用。

6,对市场无耐心,不懂得因地制宜制定销售方案,也无法积极的向开发商提出可行的方案,导致中途解除合同,分道扬镳。

那么,如何才能做好三线城市的策划和销售呢?下面我进行详细的论述:

一,进行详细的市场调查:

1,对当地的市民对商品房喜好调查清楚,采用抽查汇总办法,特别要注意一些调查方法,让当地市民能讲真话,调查前先准备些小礼物,如毛巾、香皂、茶杯、扑克牌等日常用品,打上公司名称,既做了楼盘启动前的宣传,又可起到讲实话的作用,人都是贪小便宜的。如果你什么都不给,突然冒失的问人家一句,现在的人都很忙,不会搭理你,更不会讲真话了。

2,对兄弟楼盘进行详细的调查,要知道,人家先进去开发,肯定也事先做了很多工作,特别是已经在当地做了好几个楼盘了,特别注意他们的最后楼盘的设计及特点,就掌握了80%。如果是只开发了一个楼盘的,就有针对性的调查其第二期、第三期。因为大家都知道,第二期、第三期的设计肯定是经过了第一期设计部不合理的修正,并强化了业主需求的特点,总结了业主的反馈意见,一定错不了。但是,有人会问,如何去了解兄弟楼盘的最真实的最内幕的信息呢,这个就要方法了,不管你请兄弟楼盘售楼人员吃饭也好,请当地市民协助踩盘也好,总之要不惜一切方法搞到对自己有用的东西,这就是一个策划销售人员的能力关键所在。

这个问题对我印象很深,比如2006年到江西赣州宁都做项目的时候,此地方的人有好客的习惯,逢年过节喜欢亲朋好友聚在一起吃饭,所以,户型特点就出来了,客厅面积要大,因为客厅大,主卧也变大,135---150平方的房子最好卖,占70%。客厅小了,客人来了没面子,无法容下来走亲戚的客人。当我把此调查报告上报到广东顺德总部时,大家都反对,因为我的方案要推翻所有的规划设计。只有我一人坚持,最后董事长还是相信我,毕竟是广东碧桂园集团出来的,名气大,底子厚,董事长重新派了3位得力助手重新调查,毕竟是15万平方米的楼盘,投资太大,不得马虎。一个月后,与我的调查完全吻合。这样才全部翻盘,重新规划设计,不但建筑总面积增加了5000平方米,最后开盘销售时当日销售300套,80%为大户型。可见,前期市场调查是多么重要。

3,通过各种渠道,了解当地的风俗习惯,如通过民政部门、宗教部门、走街串巷,点点滴滴,经过时间的积累,汇总市民的调查,如有什么特色文化、饮食文化、庙会、朝会、非物质文化遗产等。

二,撰写的广告宣传文案要通俗易懂,文字简练,能结合当地的土著文化描述更好。我经常看到一些楼盘的广告词,很笼统,很深奥,在三线城市是行不通的,比如“大城尊邸,人文天成”,什么意思,水平有限,看不懂。还有“立城府之上,筑显赫领地,享奢华尊贵”,更不懂了,有的老百姓看到这个反而会望而止步,一个普通的楼盘,讲得这么玄乎,人家一看就以为很贵,就不会问了。我倒看过有很多优秀的三线城市的楼书及广告宣传册,做得很好。比如:学校就在隔壁,它先讲一个孟母三迁的故事,且用的是白话文“孟子小时候很贪玩,模仿性很强。他家原来住在坟地附近,他常常玩筑坟墓或学别人哭拜的游戏。母亲认为这样不好,就把家搬到集市附近,孟子又模仿别人做生意和杀猪的游戏。孟母认为这个环境也不好,就把家搬到学堂旁边。孟子就跟着学生们学习礼节和知识。孟母认为这才是孩子应该学习的,心里很高兴,就不再搬家了。”最后来一句:“择名校而居,让孩子健康茁壮成长”,你看多爽!

如描写楼盘的绿化做得好,先说“走在小区郁郁葱葱的林荫小道上,一股轻风扑面而来,令人陶醉,这是不要花钱的天然氧吧”,这个一看就舒服。

三,因地制宜,制定详细的广告推广计划,销售计划

1,在三线城市,不能照搬一线城市的广告推广方法,有的广告推广方案行不通,比如:高炮广告,在三线城市不适宜,又贵。只是在做楼盘形象广告时做几块就行。还有电视广告效果也一般,因为现在的电视频道太多,而广告只能在本地台做,而看本地本县台的人少,效果就差了。

2,根据我的经验,一般广告推广以下几种比较有效:

DM单页广告,只要DM单页广告文案写得好,通俗易懂,在开盘前印刷几十万份,大家通俗说法是说的“扫街”,一个都不错过,一个只有几十万人口的小县城,马上会引起轰动,效果很好。成本也低,8开纸张只要0.2-0.3元每张。一般很多楼盘采用此方法取得很大成功。我这几年操作的5个15万平米左右的楼盘,基本重点采用此方法。

好的DM单页还更绝,老百姓喜欢精打细算,它针对此特点也来个精打细算:如下表:

3层可设计为客厅及卧室,顶楼可自行增加阁楼作为书房、卧室或酒吧。框架结构,灵活分割。

户型层建筑总单优实价(元)

楼面积

阁实单价

加自实际使实际高面积(m2)价(元)价(元)惠际购买总际购买己可用面积(m2)单价(元)

商住两用公寓三楼(顶楼)

商住两用公寓三楼(顶楼)

.8米.8米

563152964

24285000

147964

23485

2851740

5106252068

23785000

247068

23310

41461692

一开始,这个项目卖不动,(我当时的精力在江西赣州20万平米的大楼盘),因为下面是商业,是一个专业的建材市场,位置也很偏,商铺经过招商卖得很好,二楼三楼也是商业(40年产权),不好卖,只能按公寓性质来销售,集团公司一定要我抽时间去看看,我就出了上面这个主意,当月销售了300套,你们觉得奇怪吧!这个表格重要特点是体现了老百姓爱便宜的特点,把阁楼的多出来的面积体现出来了,如果你不算给他看,无论你讲得天花乱坠,都没用,老百姓要看的是实惠!

单页的缺点是具有间断性,无延续性,必须不断改变DM单页的文案内容,如相同内容反复宣传的话,容易产生反感及视觉疲劳。有时在大街上散发时令人讨厌,不被人接受,解决的办法是在DM单页上印刷上抽奖号码,凭单页可参加抽奖。或者只要到现场皆有礼品赠送等。

2)手机短信:手机短信为最快、最实际的一种三线城市的广告宣传手段,成本最低,每条短信只要0.04元(4分钱),联系当地的通信公司,可以把当地的所有手机号码打成包,60万条信息在2天之内全部发出,覆盖面之广,效果之好,无法形容。我知道的几个大楼盘,几乎什么都不做,当要开盘时,在开盘前一个月,前几天发几次信息,销售非常好。不过,撰写短信文案就要水平了,一条短信只能容纳70个字,这就需要言简意赅,把该表达的楼盘销售情况尽量表达清楚,不能累赘。不过有经验的楼盘会要求移动公司不要把几十万条信息在几天内发完,有计划的安排每天发5万或者10万条,这样售楼人员便于有充足时间接待及带客人去看房,也可以有效的记录号客人来访电话,以便回访。短信的缺点是无法把楼盘的整体信息表达出来,有局限性。

3)报纸夹页:就是把DM宣传单页夹在报纸里面,此种方法主要针对的是行政事业单位的人员,如公务员、老师、医生、个体工商户、各乡镇及村党支部等。范围稍小,但也是不可缺少的宣传手段。

4)汽车车身广告:车身广告适合在公交车及下乡班车,流动性强,宣传范围广,特别对各乡镇宣传效果好。但缺点是容易破损,易污染,导致形象不好。

一,策划好三线城市楼盘的前期客户积累(蓄水)及开盘销售

1,三线城市的前期客户积累(蓄水)很重要,一般先进行客户登记及发行VIP会员卡的形势进行前期客户积累,发行VIP卡时,必须要求客户拿现金购买,如1万元一张VIP卡,说明开盘时有按照VIP卡号码排队优先选房的机会,同时买了VIP卡的客户在开盘当日可优惠5000-10000元每张不等,这样可以吸引客户。此方法的好处是可以依据VIP卡的购买情况,策划开盘时机及楼盘定价。一般最适合的时机为1:3以上或者1:4以上,即楼盘销售总数和VIP卡购买总数必须达到1:3以上才能开盘。因为这里面存在的问题是,因为价格及楼盘位置的原因,买卡的客户在开盘时不一定全部会买房,一般好的楼层买卡的肯定多。

2,开盘销售的现场气氛及控制很重要,不懂操盘的人,不知道积聚人气及渲染气氛。一般来说,开盘当天一定要举行开盘庆典及抽奖活动,有的楼盘是宣传单上大胆的写上“开盘当日重大礼品来就送”。这样只要有人来,人气就上来了,因为每个人的脸上没写字,谁知道哪个是买楼的。有绝大部分是冲着礼品来的。还有举行大型的歌舞表演,看热闹的、看表演的、拿礼品的,人气就上来了,售楼部前面一下子来了几千人,那感觉就不一样了,肯定火。到这时,不要慌,等人气到了一定的程度,就安排按卡号排队,有VIP卡的按照号码顺序排前面,没VIP卡的排后面。操盘者手里拿个大喇叭,高声的跟客户讲开盘的程序及推出的楼盘数量,同时定下规则,每5分钟放10人进入售楼部选房,但同时要注意,不能慢慢腾腾,磨磨唧唧了,进去的客户必须快速的选房。如不能在最短时间内缴纳订房押金,好的楼层就被别人选去了。这样造成紧张的气氛。同时,售楼部里面,销售经理安排好销控人员,注意进行有序的销售控制,避免混乱,卖到重号。售楼部里面的音响声音放大,放情绪激昂的歌,如宋祖英唱的“好日子”,李娜唱的“我家就在黄土高坡”等等。这样气氛就出来了。

当开盘十几分钟后,在门口操盘的操盘手要和销售经理配合默契,如果进去的客户磨磨唧唧,都处于犹豫不决的状态时,要采取行动,多放一些客户进去,这样前面的客户看到后面的客户进来了,马上会引起紧张的情绪,加上音响的亢奋作用,就马上会产生冲动,人一冲动,就失去理智,有购买的欲望和冲动,只要有人带头,后面就顺理成章,一气呵成了。

总之,会操盘者,会敏锐的观察现场的气氛及节奏,同时尽快调整及部署现场气氛,使其达到最佳效果,我操作的楼盘,几乎在开盘当天都是整天处于高度紧张的状态,情绪虽然紧张,但思想极度灵敏,理路极度清晰。各种应急预案随时在大脑中形成。

二,控制好销售延续期的销售

一般,开盘后当天销售30%--40%以上,楼盘比较成功,如能销售到50%--60%以上即非常成功。所以,开盘后如何进行延续期的销售非常重要,本人总结了以下方法,供同学们参考。

1,开盘当晚马上赶制DM宣传单页,于第二天快马加鞭的要印刷厂印刷,于第三天安排人员散发,速度要快,制造出楼盘销售好、轰动的效果,同时发送手机短信,老百姓跟风情况比较严重,少数服从多数,这么多人都买了,一定有买的道理,这样,如果没什么问题一周内又可销售10%,就可达到50%--70%。

2,利用老客户带新客户的销售方法,此方法很管用。把已经购买楼房的业主电话号码记录下来,一周后发信息,如能介绍新客户买房,可以送2000元物业管理费,或者签订合同时再优惠2000元到5000元。哦,这个方法马上起作用,因为业主说一句,好过销售人员说十句。这样我可以保证你又可销售掉10%,这样就到了90%了。没房子了。

3,自开盘到现在,大家都没休息,一个月就很快过去了。但是还是不能休息,我想你也不会休息,每天在盘算自己这个月能拿多少奖金,多少销售提成,人即使睡着了,做梦都还在数钱,因为金钱的诱惑无法使人能平静下来。

接下来要做什么呢?教你一个感情销售法,就是使用你的感情,去感化业主或者客户,比如:有的没买到商铺或者住宅的,你可以向客户推荐一些商铺给客户用,免租2年,先租给你,安慰一下你。一般来讲,买商铺者一般不经商,公司招商部为了带旺市场,销售时就会采用返租或者免租的形式,这下刚好用上了。你的主动免租服务,可以感化一批没买到他当时认为合适的商铺或者住宅,这样客户觉得这个公司诚信、温暖,有归属感。再过一个月,这批租铺的客户,马上即可成为你的新业主。广州的祈福新村就是有很多客户先租房,再买房,此个楼盘的一个销售经理我认识,他在2000年的时候跟我说,先租房后买房的业主占30%,可见,这种感情销售法多重要。

我在江苏操盘的苏北商贸城,也是采用这种先租后买的方式,2009年8月份我叫招商部的统计了一下,占了25%,比例大得吓人。剩下的10%已经没有了。这个楼盘圆满结束,你就要计划下一个楼盘的前期启动了。

总之,销售方法很多很多,就要看你如何把握,如何因地制宜的想出好的办法。我上面说的“如何策划三线城市的楼盘销售”只是供同学们参考,不同城市有不同城市的特点,调查清楚了,就可有针对性的进行策划,只要提前策划好了,机动的调整销售方法,你的楼盘一定可以获得成功。

范文4:新楼盘销售方案以及策划方案概述

御花园销售方案以及策划方案框架

销售策划方案概述:本销售策划方案为解决《金信.御花园》项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等问题。一、项目销售方案策划所包涵内容:1、市场销售方案调查:《金信.御花园》项目特性分析: a、建筑规模与风格; b、建筑布局和结构; c、景观和建筑功能配置; d、物业管理; e、开发商背景; f、结论和建议;2、目标客户分析:

经济背景:经济实力/行业特征/公司;家庭文化背景;推广方式;媒体选择;创意及表达方式3、价格定位

理论价格/成交价格/价格策略4、入市时机及入市姿态5、广告策略广告的阶段性划分;

阶段性的广告主题;阶段性的广告创意表现;广告效果监控6、媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算7、推广费用

现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放

二、销售策划方案内容:1、销售现场准备;2、销售代表培训;3、销售现场管理;4、房号销控管理;5、销售阶段总结;5、销售广告评估;6、客户跟进服务;7、阶段性营销方案调整

三、销售策划方案的内容及步骤

1、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。

2、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。3、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。

4、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案需求,做项目市场销售方案定位的调整。

五、项目销售策划方案思路:

1、销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风2、主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。

3、操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。六、项目销售策略:1、项目入市时机选择

理想的入市时机:入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班:调整完步伐后再卖还是急急忙忙:仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备:1:开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;2:你已经知道目标客户是哪些人;3:你知道你的价格适合的目标客户;

4:你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;

5:已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6:已确定目标客户更能接受的合理销售方式;

7:已制定出具竞争力的入市价格策略;8:制定合理的销控表;

9:精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10:组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;11:尽力完善现场氛围;

12:你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;13:其他外部条件也很合适。(二)项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售!(三)销售部署

房地产销售策划方案的阶段性非常强,如何把握整体冲击力:弹性与节奏:步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致预热期:开盘期:强销期:保温期;防范销售阶段性问题如工期:质量:配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节:销售策划方案的原则1、创新原则

随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让:有奖销售:先租后买:降低利率等各类措施,大多能产生更强烈:更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。2、资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场销售方案渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型:互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的:市场销售方案化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。3、系统原则

房地产营销策划是一个综合性:系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段:营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场销售方案:熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求,体现市场销售方案的要求。房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分:客户细分:功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化:增加智能化设施:集中供热和供饮用水:建设底层架空:错层:大采光凸出窗台:阳光客厅:可移动透光屋顶:自动报警系统:架设空中走廊:提供网络服务:营造知识家园......可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经发布,就能掀起新一轮的热销。

创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实、在买方市场销售方案下,只有以人的需求为本,深入市场销售方案:把握市场销售方案,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。4、可操作性原则

销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情:民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。5:检验销售策划方案的成果

随着市场销售方案竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响,有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划方案定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划方案定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态

范文5:新楼盘销售方案以及策划方案概述

新楼盘销售方案以及策划方案概述房地产销售方案以及策划方案概述:第一节:销售策划方案概述

销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如何宣传造势等。

第二节:销售策划方案与项目策划的区别

简单而言,二者区别在于项目策划是“纲”,销售策划方案则是“目”,“纲”举才能“目”张。

一、项目销售方案策划所包涵内容:(一)市场销售方案调查

项目特性分析:建筑规模与风格:建筑布局和结构:装修和设备:功能配置:物业管理:发展商背景:结论和建议

(二)目标客户分析

经济背景:经济实力/行业特征/公司:家庭文化背景:推广方式:媒体选择:创意:表达方式:(三)价格定位

理论价格/成交价格/租金价格/价格策略(四)入市时机:入市姿态(五)广告策略

广告的阶段性划分:阶段性的广告主题:阶段性的广告创意表现:广告效果监控(六)媒介策略

媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算(七)推广费用

现场包装(营销中心:示范单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放

二、销售策划方案所包涵内容:(一)销售现场准备(二)销售代表培训(三)销售现场管理(四)房号销控管理(四)销售阶段总结(五)销售广告评估(六)客户跟进服务(七)阶段性营销方案调整第三节:销售策划方案的内容及步骤

一、项目研究,即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。

二、市场销售方案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。三、项目优劣势分析,针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。

四、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售方案thldl.org.cn需求,做项目市场销售方案定位的调整。

五、项目销售策划方案思路:

(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风。(二)主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。

一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题内容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。

(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。

六、项目销售策略:

(一)项目入市时机选择

理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班:调整完步伐后再卖还是急急忙忙:仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备:1:开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;2:你已经知道目标客户是哪些人;3:你知道你的价格适合的目标客户;

4:你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;

5:已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6:已确定目标客户更能接受的合理销售方式;7:已制定出具竞争力的入市价格策略;8:制定合理的销控表;

9:精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10:组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;11:尽力完善现场氛围;

12:你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;13:其他外部条件也很合适。(二)项目广告宣传计划

当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排,广告主题的安排,广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点,采用不同的传播渠道与推广手段,更要综合各种媒体的不同优势,充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源,来实现广告的最终目的:降低客户成本,一切为了销售!

(三)销售部署

房地产销售策划方案的阶段性非常强,如何把握整体冲击力:弹性与节奏:步骤与策略调整,体现了操盘者的控制局面的能力,同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致预热期:开盘期:强销期:保温期;防范销售阶段性问题如工期:质量:配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。

第四节:销售策划方案的原则一、创新原则

随着时代的发展,传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求,更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看,包括折让:有奖销售:先租后买:降低利率等各类措施,大多能产生更强烈:更快速的反应,能引起消费者对房产的注意,这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论,提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

二、资源整合原则

整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场销售方案渠道,围绕具体项目,有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型:互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的:市场销售方案化的房地产营销模式,整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷,同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合,提高房地产行业内部专业化分工与协作,其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。

三、系统原则

房地产营销策划是一个综合性:系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段:营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场销售方案:熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求,体现市场销售方案的要求。

房地产营销首先应从产品做起,从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分:客户细分:功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化:增加智能化设施:集中供热和供饮用水:建设底层架空:错层:大采光凸出窗台:阳光客厅:可移动透光屋顶:自动报警系统:架设空中走廊:提供网络服务:营造知识家园......可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实、在买方市场销售方案下,只有以人的需求为本,深入市场销售方案:把握市场销售方案,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

四、可操作性原则

销售策划方案不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情:民情和民风,充分考虑操作中可能会遇到的种种困难,制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度,提高策划成功率。

第五节:检验销售策划方案的成果

随着市场销售方案竞争态势的不断发展,各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响,有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况,那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握,同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断,如此才能保证策划定位的稳定性,否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此,销售策划方案定位或重新定位的原则都在于:保持稳定,动态调整。要做到这点,就要避免销售策划方案定位发生大的动荡,也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系,尽量使项目保持健康的销售状态。

范文6:楼盘推广策划案

“顶级”楼盘推广策划案

前言(一)策划背景

“顶级”楼盘位于长沙市府核心,直接岳麓大道,项目建筑面积约50万平方米,由25栋德式精工建筑组成,是市府板块最为杰出的精工地产项目之一。

该楼盘式现代简约建筑群,卓尔不凡;杰出的艺术作品,与湖泊美景相映成辉;户型设计独具匠心,超楼宽间距、多景观露台、入户花园及空中合院。外墙保温隔热系统,多功能防辐射中空玻璃,高清晰可视对讲系统,创新阳光生态车库,24小时安防系统,立体生态园林系统,6大智能环保科技,融汇精工品质,创立新概念宜居标典。

(二)策划目的

顶级楼盘竣工后马上要推向市场,因此为顶级楼盘策划一个产品上市的推广活动方案。宣传企业形象,扩大企业知名度。

(二)策划内容

本次活动策划的主要内容包括:选择品牌形象人汪涵进行公益活动,电视报纸广告等宣传方式和活动进度的安排、预算等。

目录

前言一、市场分析……………………………………………………………………………..(一)宏观环境…………………………………………………………………………..(二)行业环境市场分析………………………………………………………………..(三)消费者分析…………………………………………………………………………(四)竞争对手分析………………………………………………………………………二、新产品分析……………………………………………………………………………(一)产品特点…………………………………………………......................................(二)新产品核心利益点分析……………………………………………………………三、新品swot分析………………………………………………………………………….(一)SWOT分析内容……………………………………………………………………..(二)发展战略……………………………………………………………………………..四、产品定位………………………………………………………………………………..五、推广目标………………………………………………………………………………..六、推广策略…………………………………………………………………………………(一)广告…………………………………………………………………………………(二)公关活动宣传……………………………………………………………………….(三)促销活动………………………………………………………………………………..(四)媒介选择………………………………………………………………………………七、经费预算…………………………………………………………………………………八、效果评估………………………………………………………………………………….

一、市场分析

(一)宏观环境

1、房地产市场前景广阔2、高档楼盘市场空间大

(二)行业环境市场方向

1、高科技竞争2、品牌竞争3、竞争弱化

(三)消费者分析

1、人们对顶级楼盘的认知及感觉。2、消费者对顶级楼盘品牌文化的认知。

(四)竞争对手分析

1、了解竞争对手的背景。2、了解竞争对手的促销方式。

3、了解竞争对手的产品及消费者对他们的看法。

二、新品分析(一)新产品分析

“顶级”楼盘位于长沙市府核心,直临岳麓大道,是市府板块最杰出的精工地产项目之一。长沙独一无二的巴洛克会所,处处彰显非凡气质。特色:1、让回家成为一次奢华的旅行:园林随处可见,昂贵的黄锈石铺装地面。

2、细节处无不彰显非凡品质:采用7层循环净水系统,欧式雕塑、纯铜亭顶。

(二)新产品核心利益点分析

“顶级”楼盘是现代简约建筑群,卓尔不凡,杰出的艺术作品,与湖泊美景相映成辉;户型设计独具匠心,超楼宽间距、多景观露台、入户花园及空中合院。外墙保温隔热系统,多功能防辐射中空玻璃,高清晰可视对讲系统,创新阳光生态车库,24小时安防系统,立体生态园林系统,6大智能环保科技,融汇精工品质,创立新概念宜居标典。

三、新产品SWOT分析

通过调查研究,运用SWOT分析湖南“顶级”楼盘的宏观环境与微观环境,以便于更好的把握和发展自己的优势,分析自身的机遇和压力,更能明确发展目标,确定发展方向。

(一)SWOT分析内容

SWOT分析内容

1、楼盘风格独特。

S 企业优势(strength) W 企业劣势(weakness) O 行业机遇(opportunity) T 行业压力(Threat)

2、楼盘优势突出。3、楼盘智能环保科技

1、竞品品牌知名度美誉度还不高2、新品上市较快,达不到预期效果1、社会经济水平的提高2、人们欣赏水平的提高3、人们购房标准的提高1、房地产发展迅猛2、竞争激烈

(二)发展战略

S优势

SO战略成长型1、市场发展前景好。

O机遇

2、市场渗透率较高。3、定位高端市场

W劣势

WO战略巩固/增长型1、采用适当价格策略巩固市场占有率;

2、在此基础上,进一步提高品牌知名度和美誉度。

ST战略多样化处于优势地位;

量,建立更好的铺货渠道。

WT战略收缩型

经验,改进自己的产品,扬长避1、依靠实力,在产生质量方面了解竞争对手,吸取他们的优势T压力

2、为提高竞争力,提高服务质短。

(三)结论通过对SWOT分析不难看出,湖南房地产的发展处于高峰阶段,因此我们主要将战略放在提升品牌在消费者心目中的知名度和美誉度上。

四、产品定位

(一)市场细分

长沙独一无二的巴洛克会所,是市府版块最杰出的精工地产项目之一。

(二)目标市场选择

长沙中高档消费人群

(三)市场定位高端楼盘

五、目标推广

(一)财务目标

年份费用投入

26%3年12%增长率6%注:详细数据请见附录。

(二)销售目标

数量(栋)25

时间(年)5 增长率19.40%注:详细数据请见附录。

(四)市场占有率目标

品牌顶级楼盘

百分比40%

注:详细数据请见附录。

(四)产品知名度目标

1.提高品牌的认知度和美誉度;2.建立售后服务,让消费者认知我们。

(五)市场活动目标

1.加强品牌宣传活动,拓宽消费者对品牌的认知;2.平时多做促销活动,拉近与消费者的距离;

六、推广策略

(一)广告

1、广告主题温馨篇

广告语温馨生活,顶级为你温心打造。

广告内容女主人公一脸疲惫提着行李箱从外面回来,推开房屋一桌丰盛的晚餐,香味扑鼻而来。男主人公顺手拿出顶级楼盘的房产证,女主人公突然兴奋的跳起来,原来一直梦寐以求的愿望实现了。2、广告主题享受篇

广告语“顶级”楼盘,顶级般的享受。

广告内容男主人公悠闲的躺在花园的椅子上喝着咖啡,放着优雅的音乐,旁边的小狗欢快的跳跃,阳光、清风、花香扑鼻而来。

3、广告主题环保篇

广告语“顶级”楼盘,让你处处绿意盎然

广告内容欧式雕塑、湖泊美景相映成辉,草地成片、户外花园、空中合院。

(二)公关宣传活动1、选择品牌形象代言人著名主持人-----汪涵。

2、为进行有效的宣传,让目标消费群认识、了解“顶级”楼盘,提高知名度。事件营销

1、热点活动:结合社会热点进行品牌文化结合推广。

2、公益活动:联合品牌形象代言人举行公益活动等,提升品牌形象的影响力。3、招商活动:样板市场招商会热点策划与支持,提升市场信心,加强企业信息互动。

(三)促销活动。1、让消费者了解企业和品牌,并把企业和品牌融入到消费者的脑海。2、将消费者吸引到建筑,让其零距离了解顶级楼盘,激发需求;3、进行实效性终端促销,打动消费者,促进购买。

(四)媒体宣传1、报纸广告

(1)选择:选择影响较大的报纸媒体潇湘日报、湖南日报。(2)位置:整版或者是半版较大篇幅的广告。

2、杂志广告

(1)选择:群体当中具有较大影响的杂志如等杂志上投放相应的精美顶级楼盘平面广告

(2)位置:杂志的封底、拉页等。3、电视广告

(1)选择:湖南卫视晚间新闻

(2)时间:节目前后15秒,中间插播广告。

4、广播广告

(1)选择:长沙交通频道、湖南音乐频道。

(2)时间:对此节目冠名赞助,或者是节目播放的前后十秒、半整点报时等时段都是顶级楼盘投放广播广告的时机。

5、互联网广告

(1)在房地产平台上投放相应的平面、视频广告。

网上交易平台上投放顶级楼盘广告。

(2)位置:门户网站的显眼位置、弹出广告、视频网站的开播前广告等。秉承顶级“楼盘”德式精工建筑风格。6、户外广告

(1)选择:全国各大中城市繁华街道的路牌广告、霓虹灯广告、交通广告等。侧重解释性语言的运用。

7、现场广告

(1)使用方式:将其赠送给消费者。(2)要求:印刷精美,图案、色彩鲜明醒目。

利用宣传册子、海报、招贴等直接传播信息,以抓住高端消费者的注意。

七、经费预算

项目内容宣传费广告费赠品促销费顾客餐饮费机动费合计

项目明细宣传单报纸、电台宣传杂志--------------------------

--------------单价(元)1 数量(份)500-----------300---------------------------

金额(元)500300000300020003000备注(时间天)三天

电视、杂志、------------------------------

-----------------------------308500八、效果评估进行大幅度的选宣传广告,让湖南消费者认识了解“顶级”德式精工建筑楼盘,吸引大量中高端的购房消费者购买,创立新概念宜居标准,让湖南居民有着尊贵般的享受。

范文7:楼盘推广策划案

“浓情端午,购房购优惠”

楼盘推广活动策划

时间:2015年6月20日地点:新玛特前广场

一、活动背景

初夏临近的大庆,六月的百湖之城,丁香盛开,芳香四溢、沁人心脾,,如此热闹非凡的大庆,楼市也在不断回暖。楼市政策的不断利好,二套房首付降低,贷款利率降低,购买两年以上普通住房免征营业税,人民存款准备金率下调1个百分点,大庆也同样有新的购房政策出台,使用住房公积金个人住房贷款购买144平方米以下的首套自住住房,首付款比例不低于20%,在一系列楼市利好政策的刺激下,房地产市场已经呈现明显的回暖趋势。进入六月,就是进入考试季,高考和中考都集中在六月份,与此同时,大庆的学区房开始进入人们的关注视线,必会引起新一轮的关注高潮。在楼市竞争如此激烈的情况下,广告宣传已成为各大开发商的“兵家必争之地”,提高楼盘的知名度就是提高成交率的首要条件,让楼盘形象深入人心,提高广大消费者的关注度,将会使我们的楼盘从所有竞争对手中脱颖而出。

二、活动目的与意义

通过本次推广活动,借助端午的节日优惠,树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象,提高知名度。利用现场强大的视听冲击,多方位的展示项目的高端品质形象,配合现场置业顾问的专业讲解,让项目的品牌形象深入人心;利用现场促销手段,积极宣传项目信息,争取吸引更多客户登记购房,为项目成功开盘销售打下基础。三、活动开展

1、活动前的准备工作

通过搜房网的网络平台,在网站醒目位置放置此次活动的标题详情,新闻稿刊登在网站的头版头条。

在搜房网的微博公众号与微信平台上提前宣传此次推广活动。印发DM单,DM单要显示出此次活动的详细情况,包括时间、地点、优惠活动,现场礼品派发等一系列内容。

④联系已有的意向客户,将优惠活动向其详细介绍,确保客户在活动当天能够到场参加。

⑤租赁场地,现场舞台桁架的租赁与搭建,各种条幅、立招、展架、DM单的制作。

⑥雇佣现场优秀主持人与表演者。⑦准备看房专车。2、活动内容

新玛特前广场每天客流量很大,是进行宣传活动的最佳场所,在此搭建舞台,通过视觉与音响的双重冲击效果,利用大家喜闻乐见的歌舞表演的方式吸引更多消费者关注。

所有置业顾问,工作人员统一着装,佩戴工作证,使其更易识别,也有助于提高视觉冲击力。

准备一些有关楼盘常识的问题,例如此楼什么时候开盘,位置在哪里,有哪些购房优惠,让消费者抢答,这样提高消费者的参与感,也让消费者能够更加了解我们,同时对于答对问题的消费者会赠送一些小礼品,例如钥匙扣、粽子。

④现场推出购房优惠券,每张一元,在购房时就可以享受2000元的优惠,而且当场购买优惠券的消费者可获得抽奖机会一次,奖品可以是雨伞、文化衫、粽子、再来一张优惠券等。

⑤对于有意向的消费者要分批次的安排到售楼处参观,看房专车需要随时待命,另外售楼处的工作人员需做好充分准备,随时可以带领客户看房。

⑥可以推出特价秒杀户型,吸引更多年轻消费者,在醒目位置张贴标语,例如“首付一元,入住新房”,“空前钜惠,购房打九折”

⑦如果活动当日全款购房,可以打九五折,另外可参与砸金蛋活动,活动采取100%中奖的形式,奖项设置可参考以下:

特等奖:购房赠装修一等奖:立减两万二等奖:全自动洗衣机一台三等奖:电磁炉一个

四等奖:健身体验卡/美容体验卡3、活动人员安排

人员安排现场总控举牌引导人员一名

负责人经理置业顾问

工作重点

对各个环节工作进行监督和指导引起客户关注,吸引散客,促进项目宣传

项目讲解人员两名

置业顾问

对来访客户进行项目讲解,突出项目基础信息

客户登记人员一名抽奖活动人员两名

置业顾问置业顾问

登记客户信息,为后续客户跟踪做准备安排客户抽奖活动,负责礼品的保管与发放

售楼部接待人员若干

置业顾问

接待有意向到项目现场看房的客户

4、活动时间安排

现场布置:8:00工作人员到现场,搭建舞台,调试音响设备。开场:10:00主持人开场,介绍活动内容,号召消费者积极参与。

歌舞表演:10:30演出人员准备开始表演,吸引更多消费者的目光。

④问答环节:11:30主持人提出问题,挑选现场观众上台解答,答对问题即派发奖品。

⑤抽奖环节:12:30置业顾问详细讲解优惠活动,解答消费者疑问,现场购买购房优惠卡的消费者即参与抽奖活动,奖品当场派发。⑥看房环节:14:00看房专车开始载意向客户去售楼处看房,置业顾问在售楼处做好接待工作。

⑦购房优惠:17:00购房的客户参与抽奖,奖品当场兑现。⑧后续工作:17:00在现场的工作人员拆卸舞台,收拾场地,活动结束。

四、活动经费预算

1、制作宣传物料,租赁场地、桁架。

2、雇佣主持人、表演人员。

3、奖品的成本,可以寻找社会赞助或支持,例如装饰公司、家电公司、健身房、美容院,借此宣传活动也可以提高赞助商的知名度。

范文8:内蒙写字楼营销推广方案

内蒙古TF广场

<写字楼>营销推广方案

一、前言

目前形式上看,项目的写字楼销售进入僵持化,没有良好的销售渠道及销售方向,而且现场的来人来电稀少;项目的楼层方面也出现了抗性,项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有,造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。因此,从目前的形式上看,要进一步的达成销售目标,就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成,建立客户对项目的可发展形象,树立消费者信心;建立有效的客户渠道,寻求有效的客户群体,来促进项目销售。

二、销售目标:

1、完成写字楼2#A座-B座的余量销售

2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。

三、项目价值分析及提炼

1、项目价值分析

◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务CBD中心新都市;◇项目所属区域整体形象较差,整体商务气氛不够浓厚,决定了其售价及租金将比传统CBD如钢铁大街、稀土高新区等地区要低;

◇项目配套设施品质卓越,档次较高;比目前市面上的写字楼要先进,时尚;◇周边公园绿地环境的品牌价值。

2、项目价值提炼

◇高层次◇高品质◇高性价比◇高回报率◇高成长空间

四、客户群定位:

从对写字楼客源的分析来看:

1、本项目难以引起大型基金的关注,但可以与中小基金形成联动,以其为营销工

具,炒作项目,增强买家信心。

2、本项目所处区域形象较差,项目初期知名度不高,需要引进集团客户来提升本项目形象,起到聚客能力,是项目主要的营销方向;3、散户和投资客户有利于打开市场,实现项目的最大价值;目标客户定位:

1、核心客户:集团客户(增加项目知名度和美誉度)2、辅组客户:散户、投资客户(实现目标价值)3、争取客户:中小基金(作为营销手段)

(一)核心客户集团客户

所占比例:约25%

企业属性:以国内民营企业为主,其次为国有大型企业需求特征:

1、注重物业产品内在品质

2、处于市中心(内环),交通便捷、配套齐全3、提供良好的商务服务4、品牌物业管理5、大面积的办公空间

6、追求物业形象和售价之间的均好性需求面积:800~1500平方米总价范围:400~750万

(二)辅助客户自用散户

所占比例:约50%

企业属性:项目周边熟悉本区域的现代服务型企业

多为目前入驻于钢铁大街、稀土高薪区沿线的办公物业,需要升级办公空间的型企业,他们主要服务于CBD,完成了一定的资本和客户积累,需要提升企业形象。需求特征:

1、注重物业外在形象

2、处于市中心(内环),交通便捷、配套齐全3、较高的实用率4、现代办公配套

5、多在项目处于准现房后购买

需求面积:150~300平方米总价范围:75~150万(三)辅助客户投资客户

所占比例:约25%

客户来源:呼、包、鄂三市及北京、山西等周边临近城市需求特征:

1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性2、有较高的、稳定投资回报率3、良好的经营管理4、注重开发商品牌和信誉5、一般会在期房阶段购买需求面积:100~300平方米总价范围:50~150万

(四)争取客户中小基金

本项目影响投资基金投资不利因素

1、区域整体形象差,未来发展具有很大的不确定性。2、未来经营不明确,客源类型和管理方式不明确。另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素:1、投资决策期长,判断因素较多,会错失市场机会。2、报价低、影响项目收益。

因此,对于中小企业来说,可以成为本项目的一个有效营销手段,用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作,要综合考量市场发展和客户储备情况。

五、吸纳目标客户的通路

1、核心客户集团客户

主要通过:圈层关系渠道获得寻客方向:1)2)

通过现有的资源,联系各个集团领导及企事业单位的领导人员建立公关组,寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式,组建人际网络;

3)在有效资源整合完整的情况下,可以通过沙龙活动来对项目进行销售;

2、辅助客户自用散户

主要通过:媒体广告及行销而来寻客方向:

1)2)3)4)5)

通过网络推广,组建团购信息,收集客户通过市面广告吸引客户来现场

通过行销团队的全城布展,及大范围的海报派发通过公关组的桩脚发展,从桩脚中获取更过的客户资源通过行销组的小型推广活动,来收集各个层面的客户资源

3、辅助客户投资客户

主要通过:圈层媒体广告及行销而来寻客方向:

1)2)3)4)5)

通过网络推广,组建团购信息,收集客户通过市面广告吸引客户来现场

通过行销团队的全城布展,及大范围的海报派发通过公关组的桩脚发展,从桩脚中获取更过的客户资源通过行销组的小型推广活动,来收集各个层面的客户资源

4、争取客户中小企业

主要通过:行销及圈层网络寻客方向:

1)2)

通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户;通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户;

3)4)

通过行销组及公关组的深入发展桩脚,来达到有效的客户收集资源;通过圈层关系的来发展中小型企业的负责人的形式,收集各层面的客户资源

5)通过二手房中介公司合作,来拓展有效的客户资源范围。

目前内蒙古的客户资源渠道:1、内蒙古各个商会会员;

2、各个政府部门能利用的关系人员;3、企事业单位负责人;4、内蒙高档会所会员;

5、保险公司、4S店、基金投资户等的客户群体;6、行销过的公司负责人及为行销过的中小企业单位;7、周边旗县的产业单位;

8、目前已认购的客户及未认购的客户;

六、营销策略:总体营销策略:

1、以改变区域形象,提高项目知名度为主要营销方向,重点解决“高端产品品质与低档区域形象”之间的矛盾,树立购买者信心;

2、以集团客户为突破方向,提升项目知名度和美誉度,通过散户购买来获取项目价值最大化;

3、全面性扩大销售渠道,启动一切有利的销售资源,深层挖掘客户。

可实施策略建议:1、前期预热市场,以政府口吻炒作板块价值,提升区域形象;

2、以业内专家对甲级5A写字楼评判标准为题,来并修正市场对甲级5A的不良认识,为后期项目产品品质体现做铺垫;

3、与基金形成联动,靠基金炒作来引起市场关注,增强投资者信心;4、强化现场包装,尤其是售楼处和样板房的建设,弱化周边环境的劣势,在项目外立面暂时不能体现的情况下,以其体现项目品质;

5、以现有的客户通路来储备客户资源;

6、前期去化目标以集团购买(整层客户)为主,推盘在高层;散户购买控制

在低层。

各销售阶段营销策略建议第一阶段:项目导入期

主要任务:提升区域形象、点对点直销导入集团客户+散客前期积累工程节点:结构封顶前销售策略:

1、主动出击确定大客户名单,通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈2、此阶段可能会引起投资者关注,应确定初步推盘策略,统一制定吸引投资者客户的宣传口径(如是否代租)。

推广策略:对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及销售做铺垫。以新闻炒作为主要宣传方式,以特定专业媒体为工具,为求新闻真实性,建议借政府、专家口吻。

第二阶段:开盘期、强销期(售楼部建立完成)主要任务:宣传产品品质、大客户引进带动全面散客跟进

工程节点:项目主体结构封顶,外立面部分呈现,以准现房姿态推向市场。销售策略:

1、以“泛营销”策略,拓展客户渠道;2、以较强的现场执行力,提高散户成交率;3、预留部分高层单位,继续拓展集团客户;推广策略:

1、强化现场包装,体现产品品质高度;

2、开盘期,在新闻炒作的基础上进一步增加了硬性广告,加大广告发布频率;3、强销期,以硬性广告为主,针对主要卖点做纯销售式广告,同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传。

4、建议依然以特点专业媒体为主要宣传工具,避免大众化。第三阶段:持续期、收尾期主要任务:散售为主,租赁为辅。

工程节点:项目内外装基本完成,进入现房入住阶段。销售策略:

1、销售价格做较大提升;2、采用促销手段;

3、注重物业管理、办公环境营造等软件建设,代投资客户实现租金回报;推广策略:

1、持续期,以成交客户的证言式广告,以维持消费者的记忆度,增强买家和潜在消费者的信心。

2、收尾期采用脉冲式发布策略,减少发布频率,但维持较长的发布时间

现阶段另一个建议性销售策略“城市全民销售活动”

原因:目前销售销售处于僵持阶段,我们获得的客户资源渠道有限,大部分的广告效益都不是很理想。

建议:为了解决以上问题,我们可制造一个“城市全民销售活动”,启动内蒙古所有愿意销售的销售人员,以高提成制进行返利,达到销售目的。适量营造媒体的良性反应,通过软文对项目的情况进行讨论,吸引大众的关注来让更多的人了解TF广场。

优势:1、解决了缺乏客户量的问题;2、大规模的扩大了我们的销售面;3、减少了广告的成本开支;

4、使项目的形象建立,提升项目的知名度;5、可以达到急功进利的效果;

实施方案:建立呼包鄂三市及周边旗县的销售联动网络;1、大层面销售布点:分别在呼市、内蒙、鄂市建立营销中心

2、小层面销售布点:分别以呼包鄂三市为中心,在每个城市周

边旗县建立营销分点;

3、在网络上建立营销渠道,面向全国;启动“全民销售模式”,特别是具有投资性的城市内发布信息;例如:浙江地带,山西地带、上海地带、北京地带等城市;

4、通过每个营销中心,发出“全民销售”的信息,广大招纳人民做兼职销售。

推广策略:

1、主要的宣传渠道是以口吻传播,利用全民推销的形式制造全民广告;

2、媒体的广告及户外广告注意以建立项目的高端品质及形象为住;来提升客户对项目的认可度及美誉度;

3、建立新闻媒体的软文广告,让所有人都时刻关注项目的动态,在人们心中留下深刻的印象,达到天福所在中心所向的效果;

推广主题:

最具升值潜力写字楼房源抄底●机会抄底

所需硬件配合:

1、物业的包装2、业态的招商3、租售部的成立

4、写字楼样板间效果图的制作5、商业部分的效果图制作

草原之心●商业之星●品质之新七、价格策略

目前价格:从项目开始市场卖开始到现在价格的浮动一直没有变化,依然以5500元/的均价面试;

策略建议:提升项目的价格,以5888的价格面世;再以底折扣的方式,来刺激客户的购房欲望;

提价优势:1、从价格上突显项目在往上涨价的趋势,使观望者一个强力的逼迫;由以往经验,大多数人的购房心里都是买涨不买跌;

2、而且对已购买客户有个投资性的保障,让其对项目奠定信心,并有效的促进老带新的可能;

3、使项目的价值提升上来,再从新包装项目的高品质来提高项目的高端性。